Prima di esaminare la normativa speciale sul credito fondiario è opportuno analizzare il mutuo codicistico quale contratto tipo.

L’articolo 1813 c.c. identifica il mutuo come l’operazione economico-giuridica in cui una parte, detta mutuante, consegna una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili all’altra, detta mutuataria, che si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità.

Sulla base della  disposizione contenuta in questo articolo e nel successivo art. 1814 c.c. che sancisce che ciò che viene dato a mutuo passa in proprietà del mutuatario che ne potrà godere e disporre, si è affermata l’opinione che si tratti di un contratto reale.

In base all’art. 1815 c.c., il mutuo è naturalmente oneroso sicché, salva diversa volontà delle parti, il mutuatario deve corrispondere gli interessi al mutuante, in conformità alle disposizioni generali contenute nell’art 1284 c.c.

Quanto al termine per la restituzione della somma data a mutuo, esso si presume stabilito a favore di entrambe le parti e, qualora il mutuo sia a titolo gratuito, in favore del mutuatario (art. 1816 c.c.); ciò in deroga al disposto di cui all’art. 1184 c.c. che lo presume a favore del debitore, qualora non risulti stabilito a favore del creditore o di entrambi.

L’assenza di pattuizioni in relazione al termine è un’ipotesi espressamente regolata dall’art. 1817 c.c. che, in tal caso, autorizza il giudice a fissarlo.

L’art. 1819 c.c. prevede che, qualora sia stata convenuta la restituzione rateale delle cose mutuate ed il mutuatario non adempia all’obbligo del pagamento “…anche di una sola rata…”, il mutuante può senz’altro chiedere, secondo le circostanze, l’immediata restituzione dell’intero.

Per quanto concerne, invece, le tutele previste in favore del mutuatario, vi provvede l’art. 1821, che sancisce la responsabilità del mutuante per il danno patito dal mutuatario in conseguenza di vizi delle cose date a prestito, se il primo non provi di averli ignorati senza colpa. Tale responsabilità è tuttavia attenuata nel caso di mutuo gratuito poiché, in tal caso, il mutuante è ritenuto responsabile nel solo nel caso in cui, pur conoscendo i vizi, non ne abbia avvertito il mutuatario.

Infine, occorre fare menzione della disciplina della promessa di mutuo, contenuta nell’art. 1822 c.c.:”Chi ha promesso di dare il mutuo può rifiutare l’adempimento della sua obbligazione, se le condizioni patrimoniali dell’altro contraente sono divenute tali da rendere notevolmente difficile la restituzione, e non gli sono offerte idonee garanzie”.

I principali aspetti che determineranno la struttura del contratto vengono sovente riflessi in un documento sintetico, il cd term sheet.

Il Term sheet non è inquadrabile tra gli schemi negoziali tipici.

Fermo restando che la valutazione non può che essere fatta caso per caso, in linea generale sembra corretto far rientrare il term sheet tra gli atti precontrattuali, idonei dunque a determinare una responsabilità di tipo precontrattuale ed un obbligo di risarcimento dei danni, a tutela dell’affidamento ingenerato nella controparte.

Sono solitamente le stesse parti a volerne escludere la natura di contratto preliminare, attraverso l’apposizione di clausole espresse in tal senso. Ciò si può spiegare sulla base del fatto che tale documento è finalizzato a permettere alle parti di predeterminare le condizioni base del finanziamento da riflettere eventualmente, per le operazioni più complesse, nel c.d. Information Memorandum.

Le principali clausole contenute nel term sheet e nel successivo contratto di finanziamento sono relative a:

1. parti (Banche finanziatrici e soggetto Prenditore);
2. importo del finanziamento, modalità di erogazione e di rimborso, tassi di interesse (corrispettivi e di mora);
3. condizioni sospensive all’erogazione: si tratta di particolari eventi al cui verificarsi è subordinata l’erogazione del finanziamento: ad es. rilascio di titoli abilitativi di costruzione dell’immobile in favore del mutuatario;
4. rimborsi anticipati: si tratta delle previsioni (indicanti anche i relativi costi) che regolano le modalità di rimborso in via anticipata del finanziamento;
5. dichiarazioni e Garanzie;
6. decadenza dal beneficio del termine, risoluzione e recesso;
7. indennizzi; si tratta di clausole (cd. di mitigation) volte  a garantire alle banche finanziatrici un ristoro collegato al verificarsi di determinati eventi generatori di costi aggiuntivi;
8. spese e tasse: si tratta delle clausole che disciplinano i criteri di ripartizione dei costi derivanti dall’operazione e di costi di natura fiscale;
9. legge applicabile, eventuali clausole arbitrali, giurisdizione.