I diritti di prelazione legale nella compravendita immobiliare rappresentano una tutela a favore di specifici soggetti o enti, ai quali viene riconosciuta la possibilità di acquistare un bene immobile con priorità rispetto ad altri. Parliamo pertanto dei seguenti diritti:
- Prelazione dello Stato sui beni culturali
- Prelazione del conduttore commerciale
- Prelazione del coerede
- Prelazione dell’affittuario agrario
- Prelazione del confinante agrario
Alcuni di questi diritti possono concorrere tra loro, mentre altri si escludono vicendevolmente a seconda del caso specifico. Approfondiamo due dei principali:
1. Prelazione dello Stato sui beni culturali
La prelazione sui beni culturali, disciplinata dal Codice dei beni culturali e del paesaggio (D.lgs. 42/2004), garantisce a Stato, Regioni ed altri Enti pubblici la possibilità di acquisire beni culturali oggetto di alienazione.
Caratteristiche principali:
- Denuncia dell’atto di alienazione: Il trasferimento di proprietà o detenzione di un bene culturale (vendita, permuta, dazione in pagamento, leasing immobiliare con opzione finale) deve essere denunciato al Ministero della Cultura entro un termine fissato dalla legge.
- Divieto di consegna del bene: Durante il termine per l’esercizio della prelazione, l’alienante non può consegnare il bene al terzo acquirente.
- Esclusioni: La prelazione non si applica agli atti di fusione, scissione, divisione, o alla cessione di quote di comproprietà di un’azienda comprendente un immobile culturale.
- Sanzioni per omessa denuncia: In caso di mancata o tardiva denuncia, l’atto è nullo e inopponibile allo Stato. Inoltre, si aprono termini più ampi per l’esercizio della prelazione.
Per maggiore certezza, è consigliabile redigere un atto ricognitivo sull’avveramento (o mancato avveramento) della condizione sospensiva relativa alla prelazione.
- Prelazione del coerede (art. 732 c.c.)
Il diritto di prelazione del coerede si applica nel contesto della comunione ereditaria.
Disciplina:
- Un coerede che intenda alienare a un estraneo la propria quota (o parte di essa) deve notificare la proposta agli altri coeredi, specificando:
- Il prezzo di vendita
- Gli elementi essenziali per consentire agli altri coeredi di esercitare il diritto.
- Termine per esercitare la prelazione: Gli altri coeredi devono manifestare la volontà di esercitare il diritto entro due mesidalla notifica (denuntiatio).
- Riscatto della quota: Se il coerede non rispetta l’obbligo di notifica, gli altri coeredi possono riscattare la quota dall’acquirente o dai successivi aventi causa, purché la comunione ereditaria sia ancora in essere.
- Attribuzione della quota: Se più coeredi esercitano il diritto, la quota viene assegnata a tutti in parti uguali.
Concorrenza ed esclusione tra diritti di prelazione
In alcuni casi, più diritti di prelazione possono concorrere. Ad esempio, un immobile agricolo oggetto di prelazione del confinante potrebbe essere anche sottoposto a prelazione agraria. Al contrario, diritti di prelazione diversi (come quello sui beni culturali e quello del coerede) tendono a escludersi vicendevolmente per la natura stessa del bene e delle parti coinvolte.