Il rischio più importante che un acquirente di un bene immobile possa correre è la perdita dello stesso per effetto di pretese o azioni di terzi che vantino diritti di proprietà sull’immobile.

L’acquirente quando abbia ragione di temere che la cosa o una parte di essa possa essere rivendicata da terzi potrà in via anticipata e cautelare sospendere il pagamento del prezzo (ex art. 1481 c.c. Pericolo di rivendica). Il pericolo tuttavia deve essere serio e concreto nonchè attuale e non soltanto ipotizzabile in futuro.

In caso di evizione totale, l’acquirente avrà diritto al rimborso del prezzo d’acquisto, dei frutti e delle spese sostenute. Può essere chiesto anche il risarcimento del danno comprensivo del lucro cessante soltanto se venga accertata in concreto la colpa del venditore in riferimento alla causa che ha determinato l’evizione.

L’esimente per il venditore da responsabilità per evizione effettiva è solo l’accettazione espressa da parte dell’acquirente del rischio.

L’acquirente potrà pretendere la restituzione del prezzo pagato ed il rimborso delle spese o accettare espressamente il rischio di perdere la proprietà dell’immobile senza aver diritto nei confronti del venditore nè al risarcimento del danno nè alla restituzione del prezzo e delle spese pagate (cd. acquisto a rischio e pericolo del compratore).

Il venditore potrebbe nascondere al compratore l’esistenza di vincoli che limitano la proprietà dovuti a garanzie reali o da altri vincoli.

In questo caso l’acquirente leso ha il diritto di:

–  sospendere il pagamento del saldo del prezzo o il pagamento dei ratei di prezzo successivi alla stipula del contratto definitivo;

– proporre domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. e di chiedere al Giudice di fissare un termine per l’eliminazione del gravame dall’immobile o di ridurre il prezzo in ragione della corrispondente diminuzione di valore, ove l’acquirente voglia comunque dare esecuzione al contratto preliminare;

– l’acquirente avrà il diritto di chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento ed il risarcimento del danno.

Tali rimedi valgono anche in caso di contratto preliminare.

Il venditore sarò esonerato da responsabilità  per danni verso acquirente soltanto ove la garanzia reale o il vincolo che limita il diritto di proprietà ai sensi dell’art. 1482 cc, siano stati effettivamente conosciuti da parte del compratore, non essendo sufficiente il requisito della mera conoscibilità come nel caso dei vizi giuridici del godimento di cui all’art. 1489 c.c. e ai vizi materiali di cui all’art. 1490 c.c.

Il venditore potrà essere totalmente esente da responsabilità facendo accettare espressamente all’acquirente che la vendita è effettuata a rischio  e pericolo del compratore.