La pubblicità immobiliare nelle operazioni straordinarie societarie

Nell’affrontare tali questioni è in primo luogo opportuno definire l’ambito dell’espressione «operazioni straordinarie» con la quale si indicano la fusione (sia essa per incorporazione o con costituzione di una nuova struttura societaria), la scissione (sia parziale sia totale) e la trasformazione.

Sebbene non rientri tecnicamente nel concetto di operazione straordinaria, l’analisi prenderà in considerazione anche il conferimento di beni in società, sulla cui natura traslativa non vi possono essere dubbi. L’effetto traslativo emerge, infatti, sia per il conferimento in sede di costituzione di una nuova società, sia nell’ipotesi in cui il conferimento avvenga a liberazione di un aumento del capitale sociale.

Fusione

Secondo la Cass. civ., Sez. Un., ord. 8-2-2006, n. 2637 «Ai sensi del nuovo art. 2505-bis cod. civ., conseguente alla riforma del diritto societario (d. legis. 17.1.2003, n. 6), la fusione tra società non determina, nelle ipotesi di fusione per incorporazione, l’estinzione della società incorporata, né crea un nuovo soggetto di diritto nell’ipotesi di fusione paritaria, ma attua l’unificazione mediante l’integrazione reciproca delle società partecipanti alla fusione, risolvendosi in una vicenda meramente evolutivo-modificativa dello stesso soggetto giuridico, che conserva la propria identità, pur in un nuovo assetto organizzativo».

La fusione viene qualificata, quindi, come mera modifica del contratto sociale e nemmeno tra le più rilevanti: la maggioranza richiesta per tale deliberazione, in seconda convocazione, è infatti quella di norma prescritta per l’assemblea straordinaria e non quella rafforzata prevista, ad esempio, dal quinto comma dell’art. 2369 cod. civ. (richiesta invece per l’operazione straordinaria di trasformazione).

La configurazione della fusione come mera operazione di modifica del contratto sociale – che merita di essere pienamente condivisa – trova ulteriore conforto nel disposto dell’art. 2505-bis cod. civ. novellato, che precisa che la società risultante dalla fusione o la società incorporante assumono i diritti e gli obblighi delle società partecipanti alla fusione, proseguendo in tutti i loro rapporti, anche processuali, anteriori alla fusione.

Scissione

Le conclusioni cui si è pervenuti in tema di fusione possono essere estese anche all’operazione straordinaria di scissione: la scissione è una mera modifica del contratto sociale, avente finalità riorganizzativa.

Non comportando trasferimento di beni né successione di una o più società ad un’altra, né estinzione della scissa, si ha continuità in quanto la società resta la medesima che continua ad operare con un nuovo assetto organizzativo.

Pubblicità immobiliare dell’atto di fusione o scissione

L’atto di fusione (e quello di scissione) «non rientra certamente nel novero degli atti soggetti a trascrizione elencati dall’art. 2643 codice civile, né può rientrarvi attraverso la norma contenuta nell’art. 2645 codice civile il quale ha ammesso un’atipicità degli atti soggetti a trascrizione, ma solo in quanto essi producano gli effetti tassativamente elencati dall’art. 2643 codice civile».

Al riguardo si può osservare come la trascrizione degli atti di fusione o di scissione non produce alcuno degli effetti legali che la legge ricollega alla trascrizione immobiliare così come disciplinata dall’art. 2643 e seguenti c.c.

Non ha efficacia costitutiva perché la fusione, ex art. 2504-bis c.c., produce i suoi effetti dal momento in cui è stata eseguita l’ultima iscrizione, ai sensi dell’art. 2504 c.c., nell’ufficio del registro delle imprese, e ciò anche per quanto riguarda gli effetti riflessi sui beni immobili facenti parte del patrimonio delle società partecipanti; non ha l’efficacia dichiarativa disposta dall’art. 2644 c.c. (vale a dire l’effetto di risolvere il conflitto tra più acquirenti da un comune autore) perché l’eventuale conflitto tra l’avente causa dalla società incorporata e la società incorporante o nascente dalla fusione si risolverà sempre, sulla base dei principi di carattere sostanziale, a favore del primo e non certamente sulla base della priorità della trascrizione; non ha efficacia neppure sotto il profilo della continuità in quanto, nel sistema del codice, il registro delle imprese è deputato a recepire e rendere note ai terzi la nascita, le modificazioni e l’estinzione delle società commerciali.

Non ha infine neppure l’effetto di pubblicità-notizia.

Ci troviamo pertanto di fronte ad una mera pubblicità di fatto.

Applicabilità delle norme dettate in materia di trasferimenti immobiliari

L’atto di fusione o scissione, ove la incorporata o la scissa sia titolare di beni immobili, non può ritenersi soggetto alle formalità urbanistiche (menzioni urbanistiche, conformità catastale e attestazione energetica) di cui al D.P.R. 380/2001, alla L. 47/1985 e all’art. 2, comma 58, L. 662/199625, in quanto non si tratta – come richiesto dalla normativa citata – di un atto che ha ad oggetto il trasferimento o la costituzione di diritti reali su immobili.

Modifica della denominazione

La pubblicità nei registri immobiliari della modifica di denominazione  non può assumere alcun effetto tipico che la legge ricollega alla pubblicità notizia, dichiarativa, prenotativa o a quella costitutiva.

Trasformazione

Le conclusioni cui si è pervenuti in tema di fusione e scissione possono, pertanto, essere riproposte solo per la trasformazione nella generalità delle ipotesi; non già laddove si proceda ad una trasformazione da comunione di azienda in società (o viceversa). In tale ipotesi, pur trovando applicazione il principio della continuità dei rapporti giuridici, appare innegabile che vi sia una vicenda estintivo-costitutiva.

Quanto all’ipotesi di trasformazione da comunione di azienda in società, tale fattispecie presenta analogie con quella del conferimento di azienda in sede di costituzione di società. La trascrizione dovrà essere curata e compiuta contro i contitolari dell’azienda ed a favore della società. L’efficacia di tale trascrizione sarà quella dichiarativa tipica e pertanto sarà la priorità della trascrizione che dirimerà potenziali conflitti tra acquirenti da un comproprietario del bene immobile aziendale e la società trasformata.

Diversamente, la trasformazione in comunione di azienda da società di capitali sembra presentare evidenti e significative analogie con l’ipotesi della assegnazione del patrimonio sociale ai soci a seguito della liquidazione della società. La persona giuridica si estingue ed il patrimonio, seppure non tecnicamente assegnato ai soci, viene ad entrare nella sfera patrimoniale diretta dei comproprietari della azienda. Tale fattispecie deve certamente trovare la sua sede pubblicitaria più appropriata nei registri immobiliari e tale trasformazione deve essere trascritta contro la società ed a favore dei singoli soci, che divengono comproprietari della azienda.

Tale trascrizione non sembra però essere dotata di efficacia dichiarativa di cui all’art. 2644 cod. civ.; non sembra essere finalizzata a dirimere potenziali conflitti tra terzi acquirenti dalla società non ancora trasformata (ed estinta) e i soci, divenuti contitolari dell’azienda.

L’assegnazione dei soci del patrimonio sociale

La trascrizione di tale assegnazione verrà curata ai sensi e per gli effetti dell’art. 2646 cod. civ. e, pertanto, non sarà finalizzata a dirimere conflitti tra più acquirenti di diritti incompatibili, ma a realizzare una continuità orizzontale dei registri stessi, con conseguente applicazione della disciplina dell’art. 2650. Il socio assegnatario di un bene immobile, pertanto, non potrà giovarsi della propria trascrizione nei riguardi di un terzo che abbia trascritto successivamente un atto di acquisto posto in essere direttamente con la società in epoca anteriore all’assegnazione. Questo acquirente deve infatti curare la trascrizione del proprio acquisto per prevalere nei confronti di un eventuale altro acquirente dalla società e non certamente contro il rischio che la società assegni ad un socio un bene che ormai non faceva più parte del patrimonio della società per la semplice ragione che la società lo aveva già venduto.

Il conferimento in società

Il conferimento in società, avvenga esso in sede costitutiva o a seguito di una delibera di aumento del capitale sociale, ha indiscutibilmente un’efficacia traslativa tipica e rientra pertanto nel novero degli atti, o meglio degli effetti, tipici di cui all’art. 2643 c.c.

Occorre precisare che a nulla rileva sotto il profilo pubblicitario che qui interessa se il conferimento venga imputato a capitale o ad altra posta attiva del patrimonio della società (cosiddetto conferimento in patrimonio). Permane in ogni caso l’efficacia tipica di trasferimento della proprietà o di altro diritto reale minore e, conseguentemente, la trascrizione dovrà avvenire ai sensi del 2643/2645 c.c. con l’efficacia dichiarativa tipica del 2644 c.c.

La disciplina dettata dal T.U.B. (articolo 58 del D.Lgs. 385/1993)

Quanto appena precisato in tema di pubblicità dei conferimenti immobiliari in società di qualsiasi tipo, che necessitano della trascrizione contro il conferente ed a favore della società conferitaria, trova una espressa eccezione  nell’art. 58 del TUB secondo cui al comma 3:”I privilegi e le garanzie di qualsiasi tipo, da chiunque prestati o comunque esistenti a favore del cedente, nonché le trascrizioni nei pubblici registri degli atti di acquisto dei beni oggetto di locazione finanziaria compresi nella cessione conservano la loro validità e il loro grado a favore del cessionario, senza bisogno di alcuna formalità o annotazione. Restano altresì applicabili le discipline speciali, anche di carattere processuale, previste per i crediti ceduti”.

Rimane ferma la disciplina contenuta nei primi due commi secondo la quale la cessione a banche di aziende, di rami di azienda, di beni e rapporti giuridici individuabili in blocco viene portata a conoscenza dei terzi esclusivamente mediante iscrizione nel registro delle imprese competente e pubblicazione di un avviso sulla Gazzetta Ufficiale.

Se quindi una società di leasing conferisce ad una banca immobili di sua proprietà in quanto oggetto di contratti di leasing, sarà sufficiente la pubblicità effettuata attraverso la Gazzetta Ufficiale e non quella che sarebbe stata necessaria in assenza della specifica previsione.