Revocatoria fallimentare

Uno dei principali benefici legati alla natura “fondiaria” del contratto, che ha contribuito in maniera significativa alla diffusione di tale strumento contrattuale all’interno del mercato del credito, è contenuto nel comma 4 dell’art 39 del TUB, che così recita:“Le ipoteche a garanzia dei finanziamenti non sono assoggettate a revocatoria fallimentare quando siano state iscritte dieci giorni prima della pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento. L’articolo 67 della legge fallimentare non si applica ai pagamenti effettuati dal debitore a fronte di crediti fondiari”(effetto tipico del consolidamento abbreviato dell’ipoteca).

Anche i pagamenti effettuati dal debitore costituenti adempimento di crediti fondiari risultano sottratti alla disciplina dell’art. 67 L.F. con riferimento alla revocabilità dei cd pagamenti anomali.

 

Estinzione parziale del debito

La stretta correlazione, imposta dalla normativa sul credito fondiario, esistente tra l’ammontare delle somme erogate e l’entità della garanzia richiesta  produce effetti anche su alcune vicende che possono verificarsi nel corso della durata del finanziamento.

La prima di tali vicende riguarda il diritto –da ritenere potestativo– riconosciuto al mutuatario che abbia estinto almeno il venti per cento del debito originario di richiedere una proporzionale riduzione della somma iscritta; tale previsione è contenuta nel comma 5, primo periodo, dell’art 39 del TUB che, infatti, così recita:“I debitori, ogni volta che abbiano estinto la quinta parte del debito originario, hanno diritto a una riduzione proporzionale della somma iscritta”.

La seconda di tali vicende riguarda l’ulteriore diritto del mutuatario, previsto nel medesimo comma quinto dell’art. 39 TUB, di ottenere“…la parziale liberazione di uno o più immobili ipotecati quando, dai documenti prodotti o da perizie, risulti che per le somme ancora dovute i rimanenti beni vincolati costituiscono una garanzia sufficiente ai sensi dell’art. 38”.

Tale norma è analoga a quella contenuta nell’art. 2872 c.c. che disciplina l’istituto della riduzione dell’ipoteca.

L’art. 2872 cod. civ. chiarisce come la riduzione ipotecaria si possa realizzare o attraverso la riduzione della somma per la quale è stata presa l’iscrizione o attraverso la “restrizione” dell’iscrizione ad una parte soltanto dei beni ipotecati.

Tuttavia, il codice ha dettato ulteriori disposizioni in materia, solo in parte coincidenti con quelle del TUB: ci si riferisce al combinato disposto del secondo comma dell’art. 2873 e dell’art. 2876, che prevedono anch’essi il diritto del debitore di chiedere la proporzionale diminuzione della somma iscritta a fronte di un pagamento parziale del quinto del debito originario aggiungendo tuttavia, come ulteriore requisito di ammissibilità, il fatto che il valore del credito sia superiore al quinto ed il valore della cautela sia superiore al terzo del valore del credito; nonché al secondo comma dell’art. 2872, che consente la restrizione ipotecaria anche su di un solo bene, qualora questo abbia parti distinte comodamente divisibili.

Vi è, perciò, da chiedersi come queste diverse previsioni possano essere conciliate tra loro.

Si ritiene che la soluzione interpretativa più corretta sia quella di dare prevalenza alle disposizioni speciali contenute nel TUB e, quindi, affermare che, al cospetto di una richiesta di riduzione ipotecaria da parte del debitore, non possa trovare applicazione l’art. 2876 cod. civ. e, conseguentemente, quale che sia il valore del credito residuo (post riduzione) il limite di finanziabilità (pari all’80%) di cui all’art. 38 TUB debba essere comunque rispettato.

Con riferimento, invece, ad una richiesta di restrizione ipotecaria, da parte del debitore, inerente un solo bene costituto in garanzia, si ritiene che non possa invocarsi il disposto del secondo comma dell’art. 2872 cod. civ. e procedere con la restrizione, stante anche il tenore testuale del comma quinto dell’art. 39 TUB che fa riferimento, non a caso, ai “rimanenti” beni vincolati, con ciò presupponendo una pluralità degli stessi.