La mediazione è disciplinata dagli articoli 1754-1765 del Codice civile e rappresenta uno strumento fondamentale per favorire la conclusione di affari, soprattutto nel settore immobiliare e commerciale.
L’articolo 1754 c.c. definisce mediatore il soggetto che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato a nessuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza. La caratteristica essenziale di questa figura è, dunque, l’autonomia rispetto ai contraenti, che gli consente di favorire l’incontro tra interessi differenti senza assumere, in linea generale, la posizione di rappresentante di una delle parti.
Per esercitare professionalmente l’attività di mediazione è necessario possedere determinati requisiti previsti dalla legge n. 39 del 1989 e dalla normativa successiva. Tra questi rientrano il conseguimento di un diploma di scuola secondaria di secondo grado, la frequenza di un apposito corso di formazione e il superamento dell’esame previsto per accertare la preparazione professionale del candidato.
Con il decreto legislativo n. 59 del 2010 è stato soppresso il precedente ruolo dei mediatori. Ciò non ha comportato, tuttavia, la scomparsa dei requisiti professionali richiesti dalla legge. Oggi, chi intende svolgere l’attività deve presentare telematicamente la Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) alla Camera di Commercio competente, secondo le modalità previste dalla disciplina vigente. Una volta verificati gli adempimenti richiesti, l’attività viene iscritta nel Registro delle imprese o nel Repertorio delle notizie economiche e amministrative (REA), secondo il regime applicabile.
Il rispetto dei requisiti professionali non è un semplice adempimento burocratico, ma una condizione essenziale per esercitare legittimamente la professione e ottenere la provvigione.
L’articolo 6 della legge n. 39 del 1989 stabilisce, infatti, che il diritto al compenso spetta ai soggetti che possiedono i requisiti previsti dalla normativa. Chi svolge attività di mediazione senza essere regolarmente abilitato e senza aver effettuato gli adempimenti richiesti non può pretendere il pagamento della provvigione, neppure quando il proprio intervento abbia effettivamente contribuito alla conclusione dell’affare.
In tali situazioni, il compenso eventualmente percepito può dover essere restituito. La successiva regolarizzazione dell’attività non sana retroattivamente la mancanza dei requisiti: se l’iscrizione interviene dopo l’inizio dell’intermediazione, il diritto alla provvigione può riguardare soltanto l’attività svolta quando il mediatore era già in regola, purché ne ricorrano gli ulteriori presupposti.
Anche in giudizio, il mediatore che richiede il pagamento deve dimostrare di possedere i requisiti necessari. Tale prova può essere fornita non soltanto attraverso la documentazione diretta, ma anche mediante elementi presuntivi, come l’indicazione dei dati identificativi dell’iscrizione nei documenti utilizzati durante la trattativa.
Occorre, inoltre, distinguere il mediatore dai dipendenti e dai collaboratori che svolgono semplici attività ausiliarie. L’obbligo di possedere i requisiti professionali riguarda chi esercita concretamente la mediazione, compiendo atti diretti a mettere in relazione le parti, e non necessariamente chi si limita a svolgere mansioni materiali o strumentali. Possono rientrare in quest’ultima categoria, per esempio, il semplice contatto telefonico o l’accompagnamento di un cliente durante la visita di un immobile, purché non si oltrepassino i limiti delle attività meramente accessorie.
Alla luce di quanto esposto, emerge come l’attività di mediazione sia una professione regolamentata, caratterizzata da specifici requisiti di accesso e da obblighi che mirano a garantire la correttezza e la trasparenza dei rapporti tra il mediatore e le parti coinvolte nell’affare. Il possesso dei requisiti professionali e il rispetto degli adempimenti previsti dalla normativa rappresentano presupposti fondamentali non soltanto per il legittimo esercizio dell’attività, ma anche per il riconoscimento del diritto alla provvigione.
In definitiva, la disciplina della mediazione persegue un duplice obiettivo: da un lato, assicurare che l’attività sia esercitata da soggetti qualificati e nel rispetto della legge; dall’altro, tutelare le parti che si affidano all’intermediario per la conclusione di un affare. La conoscenza dei requisiti richiesti e delle relative conseguenze giuridiche costituisce, pertanto, un elemento essenziale per comprendere il ruolo del mediatore e l’importanza della sua funzione nel mercato immobiliare e commerciale.