Aprire un’attività in un centro commerciale può sembrare un sogno a occhi aperti, ma è fondamentale affrontare il progetto con la giusta preparazione legale. Ecco perché rivolgersi a un avvocato specializzato è un passo cruciale per il successo della tua nuova impresa.

Innanzitutto spieghiamo cos’è un centro commerciale: è una struttura di vendita medio/grande nella quale più esercizi commerciali sono inseriti in una struttura a destinazione specifica e usufruiscono di infrastrutture comuni e spazi di servizio gestiti unitariamente.

Uno degli aspetti più delicati è la stipula del contratto di locazione o del contratto di affitto d’azienda che regolano usualmente il rapporto tra proprietario immobiliare e l’operatore commerciale. Importante sapere per chi vuole avviare un’attività all’interno di un centro commerciale che va rispettato anche il Regolamento interno del centro commerciale che disciplina l’orario di apertura, l’orario di permanenza del personale nel centro, il carico e scarico merci, l’individuazione delle parti comuni, l’utilizzo delle parti comuni, l’orario per le manutenzioni e le pulizie delle singole attività, le tabelle millesimali.

Vediamo ora i diversi aspetti conseguenti alla scelta di stipulare un contratto di locazione o un contratto di affitto d’azienda.

La disciplina delle locazioni ad uso commerciale è senz’altro più stringente rispetto a quella prevista per l’affitto d’azienda.  La l. 392/1978 prevede norme inderogabili in materia di durata, diritto di recesso per gravi motivi, adeguamento ISTAT e deposito cauzionale. Inoltre, ove l’immobile sia destinato all’esercizio di attività commerciali aperte al pubblico, dovranno essere rispettati i tre diritti a favore del conduttore commerciale: l’indennità di avviamento (pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto), il diritto di prelazione per l’acquisto e il diritto di prelazione per la nuova locazione.

Con il decreto sblocca Italia tuttavia si può derogare al regime vincolistico della l. 392/1978 purchè vi sia l’accordo delle parti e il contratto preveda un canone annuo superiore ad € 250.000,00.

Il ricorso al contratto dell’affitto d’azienda invece consente alle parti di poter disporre liberamente dei suddetti aspetti.

Qual è l’oggetto del contratto di locazione e del contratto di affitto d’azienda?

Nella locazione commerciale l’oggetto del contratto è costituito dalla concessione in uso al conduttore dello spazio dell’unità immobiliare inteso come oggetto principale della stipulazione.

Nel contratto di affitto d’azienda l’unità immobiliare è solamente uno degli elementi che unitamente ad altri costituisce l’azienda.

Come si determinano la durata ed il prezzo?

La durata del contratto di affitto d’azienda, a differenza della locazione, viene stabilita autonomamente (solitamente 5-7 anni) e si prevede inoltre la facoltà anche al concedente di recedere anticipatamente dal contratto o in una precisa finestra temporale.

È possibile inoltre stipulare contratti di locazione temporanei nei centri commerciali a condizione che l’attività esercitata o da esercitare abbia per sua natura carattere transitorio.

Si potrebbe ricorrere in questi casi anche all’appalto dei servizi che prevede che oltre all’immobile, siano forniti all’operatore temporaneo una sere di prestazioni funzionali all’attività esercitata che andrebbero a gravare sull’appaltatore/locatore.

Solitamente il prezzo per i contratti di affitto d’azienda sono determinati in base ad una percentuale sul volume d’affari che non potrà essere inferiore ad un importo fisso. Per volume d’affari si può considerare o meno anche il ritiro di un acquisto fatto on line.

Il canone può essere previsto anche a scaletta (crescente) purchè il criterio della sua progressiva variazione sia obiettivamente prestabilito e comunque non oltre il 75% delle variazioni accertate dall’ISTAT dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

Per tali contratti oltre al deposito cauzionale si chiede solitamente anche una garanzia bancaria autonoma.

È possibile subaffittare o sublocare?

Si è soliti prevedere il divieto assoluto per l’affittuaria si subaffittare, comodare totalmente o parzialmente l’azienda ovvero di cedere o trasferire a terzi il contratto.

Nel contratto di locazione l’art. 36 della l. 392/1978 conferisce la facoltà di cedere o sublocare a terzi il contratto di locazione purchè venga insieme locata o ceduta l’azienda, fermo restando il diritto del locatore di opporsi per gravi motivi entro 30 gg dal ricevimento della comunicazione.

Come viene regolato il rapporto con i lavoratori dipendenti con il contratto d’affitto d’azienda?

Con il contratto di affitto d’azienda si fa il trasferimento immediato e diretto dei rapporti di lavoro dal cedente al cessionario. Se da un lato vi è un vincolo di responsabilità solidale del cessionario con riferimento alle pretese creditorie dei lavoratori dipendenti al momento del trasferimento dall’altro sussiste invece la responsabilità esclusiva del cessionario con riferimento al trattamento retributivo e previdenziale dei lavoratori dipendenti a partire dal momento del trasferimento.

Quali garanzie si adottano per chi vuole intraprendere un’attività in un centro commerciale?

Si riscontra sempre più spesso l’inserimento di clausole che rappresentano una sorta di garanzia di qualità del progetto imponendo al concedente l’obbligo di garantire la compresenza di più brand di livello nazionale e internazionale (co-tenancy clause)  e di subordinare il pagamento integrale del canone al raggiungimento di livelli minimi di affitto del centro commerciale misurati in termini di superficie affittabile lorda o al numero di unità commerciali aperte (occupancy clause) prevedendo per entrambe un periodo di grazia o un limite temporale di validità.

In entrambi i casi il tenant può avere anche il diritto di chiudere temporaneamente il negozio in attesa di tempi migliori o di recedere dal contratto.

Si prevede talvolta anche una radius clause che disciplina il divieto a carico dell’affittuario di aprire nuovi punti vendita in un determinato raggio dal centro commerciale e per un periodo di tempo successivo alla durata del contratto,

Aprire un’attività in un centro commerciale è un’opportunità entusiasmante, ma richiede attenzione e preparazione. Rivolgersi a un avvocato per una consulenza è un passo fondamentale per garantire che il tuo sogno diventi una realtà di successo e senza intoppi.