L’art. 39 del TUB disciplina le iscrizioni ed annotazioni ipotecarie.

Innanzi tutto si riscontra la facoltà della banca di eleggere domicilio, ai fini dell’iscrizione ipotecaria, presso la propria sede legale, in deroga al disposto del n. 2) dell’art. 2839 c.c che disciplina il contenuto della nota d’iscrizione dell’ipoteca.

Tale documento dovrà contenere, a pena di nullità, l’indicazione degli elementi essenziali che identificano il credito garantito dall’ipoteca tra i quali: l’indicazione delle parti, gli estremi del titolo contrattuale, gli elementi essenziali del finanziamento quali l’importo erogato, l’ammontare degli interessi, il termine di restituzione, gli estremi catastali e la descrizione degli immobili gravati. Da ricordare che l’errore nella nota d’iscrizione ipoteca può essere rettificato.

Trovano applicazione in materia anche gli artt. 2808 e ss c.c.

Quanto all’atto costitutivo dell’ipoteca, esso può essere contenuto nello stesso contratto di finanziamento o in atto separato. La prima ipotesi è quella più ricorrente nella prassi poichè permette l’iscrizione ipotecaria utilizzando un unico titolo contrattuale, costituito dal finanziamento, in un luogo di un titolo distinto e separato che, al fine d garantire il rispetto del principio di accessorietà dell’ipoteca, richiederebbe l’iscrizione e la puntuale descrizione dell’obbligazione garantita. Al fine di evitare questo inconveniente, anche nell’ipotesi in cui non vi sia coincidenza tra soggetto il datore di ipoteca ed il mutuatario, si è uso fare intervenire il primo nel contratto, sebbene ai soli fini della costituzione dell’ipoteca.

Al fine di garantire il rispetto delle previsioni di cui all’art. 2855 cc si indica un valore pari ad almeno una volta l’ammontare del credito.

Con riferimento alle annotazioni a margine dell’ipoteca, in relazione alla figura del mutuo condizionato ed alla possibilità di stipula in doppio atto (atto di mutuo ed atto di erogazione e quietanza), va richiamata l’attenzione sull’istituto dell’annotazione dell’avvenuta erogazione a margine dell’iscrizione precedentemente presa.

Quando la stipulazione del contratto e l’erogazione del denaro formino oggetto di atti separati, il conservatore dei registri immobiliari, in base alla quietanza rilasciata dal beneficiario del finanziamento, esegue, a margine dell’iscrizione già presa, l’annotazione dell’avvenuto pagamento e dell’eventuale variazione degli interessi convenuta dalle parti; in tal caso l’ipoteca iscritta fa collocare nello stesso grado gli interessi nella misura risultante dall’annotazione stessa.

Deve ritenersi che l’ipoteca, destinata a garantire un credito futuro, che nascerà a condizione dell’effettiva erogazione della somma mutuata ha effetti e prende grado al momento dell’iniziale iscrizione e non già al momento della successiva annotazione nei registri di quietanza relativa all’erogazione della somma mutuata, annotazione che assolve ad una funzione meramente accessoria e servente rispetto all’iscrizione originaria.

Tale istituto che permette di modificare (aggiornare) il contenuto di una precedente iscrizione senza attribuzione di un nuovo numero di formalità e perciò, senza alterazione dell’ordine e grado della precedente ipoteca, consente di estendere, nello stesso grado, la copertura ipotecaria precedentemente costituita anche agli interessi (corrispettivi) prodotti dal finanziamento, nella misura (eventualmente nuova) indicata nell’atto di erogazione e quietanza.

In tal modo il legislatore garantisce l’operatività dei finanziamenti a stato avanzamento lavori (cd SAL), derivanti dalla tradizione del credito edilizio.

L’istituto dell’annotazione ipotecaria acquisisce, inoltre rilevo anche nelle ipotesi di rinegoziazione del mutuo dove è  frequente il ricorso all’annotazione per dare conto delle modifiche apportate anche al fine di disporre di un titolo aggiornato in caso di eventuale esecuzione forzata.

Con riferimento alle clausole di indicizzazione il comma 3 dell’art. 39 del TUB prevede che :”Il credito della banca relativo a finanziamenti con clausole di indicizzazione è garantito dall’ipoteca iscritta fino a concorrenza dell’importo effettivamente dovuto per effetto dell’applicazione di dette clausole. L’adeguamento dell’ipoteca si verifica automaticamente se la nota d’iscrizione menziona la clausola di indicizzazione. Si tratta della norma che consente di garantire copertura legale ai finanziamenti caratterizzati dal variabilità del tasso, senza rendere necessaria una nuova od autonoma iscrizione ad ogni variazione del tasso di interesse.