Le cessioni di immobili possono essere effettuate attraverso diverse modalità.

I meccanismi tipicamente utilizzati sono:

1. a) cessione diretta di asset immobiliari(c.d. “asset deal”) realizzato mediante compravendita o conferimento/apporto di immobili o complessi aziendali immobiliari;
2. b) la cessione di un veicolo societario il cui patrimonio comprende gli immobili(o il complesso aziendale composto anche da immobili), realizzata tramite la vendita dei titoli (azioni o quote) che rappresentano la totalità del capitale sociale della società (c.d. “share deal”).

L’effettiva utilità di ricorrere alla cessione del contenitore (“share deal”) anziché direttamente del contenuto (“asset deal”) va verificata caso per caso sulla base, oltre che degli effetti dell’atto di trasferimento delle partecipazioni nella prospettiva di entrambe le parti, anche dei seguenti elementi:

1. a) della effettiva possibilità di procedere, sulla base delle concrete circostanze di fatto, alla costituzione di un veicolo societario avente ad oggetto il patrimonio immobiliare da trasferire;
2. b) dal possibile sindacato antiabusivo da parte dell’Amministrazione finanziaria.

Una possibile alternativa per effettuare una cessione di un immobile o di un insieme di immobili è data dalla possibilità di definire, all’interno dell’impresa, un “ramo d’azienda” cui tale patrimonio possa essere funzionalmente riferito.

In tal caso, il ramo d’azienda può essere ceduto direttamente oppure può essere conferito nella società veicolo destinata ad essere successivamente trasferita. In questa seconda fattispecie il conferimento avrà il regime (naturale) di “neutralità fiscale” previsto dall’art. 176 del TUIR e il valore fiscalmente riconosciuto del “compendio aziendale” conferito si trasferisce in capo alla partecipazione ricevuta dal conferente (così come il periodo di possesso), mentre la società conferitaria subentra nella medesima posizione del primo in ordine alle attività e passività del compendio aziendale ricevuto.

Per le imprese societarie si considerano relativi all’impresa tutti gli immobili posseduti dalla stessa.

Viceversa, per l’imprenditore individuale è necessaria una verifica puntuale, in quanto, si considerano come relativi all’impresa:

1. a) tutti gli immobili al cui scambio o alla cui produzione è diretta l’attività di impresa;

 

1. b) gli immobili strumentali e patrimoniali allorquando sono alternativamente indicati nell’inventario previsto dall’art. 2217 c.c. ovvero, per le cd. imprese minori (di cui all’art. 66 TUIR), nel registro dei beni ammortizzabili o nei registri IVA.

Le modalità di determinazione del reddito prodotto dagli immobili relativi alle imprese non sono però sempre le stesse, dipendendo dalla classificazione dell’immobile, in base alla quale si determina una differente partecipazione alla formazione del reddito d’impresa.

La classificazione dipende, da un lato, dalle caratteristiche oggettive dell’immobile come risultanti dalla classificazione urbanistica e, dall’altro, dalla tipologia del soggetto che lo possiede.

In generale, si possono individuare tre macro categorie:

1. a) immobili merce;
2. b) immobili strumentali ammortizzabili:
3. c) immobili patrimonio.

L’appartenenza alle categorie beni strumentali e beni merce dipende non dalle caratteristiche oggettive dell’immobile, ma dalla sua destinazione alla specifica attività di impresa svolta e, quindi, dalla classificazione seguita in sede di formazione del bilancio. Di conseguenza, anche i fabbricati strumentali “per natura”, se destinati ad essere dismessi, costituiscono immobili-merce. Con la precisazione che è, ovviamente, possibile considerare immobile-merce anche un immobile locato purché tale ultima destinazione possa ritenersi temporanea.

La predetta categorizzazione esplica effetti anche per quanto riguarda i terreni. Escludendo la possibilità che gli stessi possano rientrare nella categoria dei beni strumentali ammortizzabili (nel senso che non sono per loro natura suscettibili di ammortamento civilistico e, quindi, fiscale), i terreni, in funzione delle modalità con cui si inseriscono nel singolo ciclo produttivo, ben possono costituire beni merce o beni patrimonio a prescindere dalle potenzialità edificatorie degli stessi.

Si considerano immobili merce quelli alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività di impresa.

Sono tali, tipicamente, quelli costruiti o ristrutturati dall’impresa di costruzione e quelli acquistati (per poi esser rivenduti) dalle società immobiliari.

Mentre non sussistono difficoltà concettuali nell’identificazione degli immobili merce (ciò dipendendo da una valutazione dell’impresa), più complessa è quella degli immobili strumentali.

 

L’art. 43, co. 2 TUIR individua 3 differenti tipologie di immobili strumentali:

per natura: sono quelli classificabili come strumentali in conseguenza delle caratteristiche proprie dell’immobile. In altri termini, seguendo consolidata prassi, si deve avere riguardo alla classificazione urbanistica assegnata;

per destinazione: sono tali gli immobili che vengono utilizzati nell’attività di impresa, in base alla libera scelta dell’imprenditore, in assenza di vincoli esterni dati dalle caratteristiche oggettive dell’immobile;

temporaneamente strumentali: sono quelli concessi in uso ai dipendenti che abbiano trasferito la propria residenza anagrafica nel Comune ove è ubicata la sede del lavoro, che risulta essere differente da quello di origine.

Gli immobili patrimonio infine sono quelli non ricompresi né tra gli immobili merce, né tra quelli strumentali.

La mera gestione di un patrimonio immobiliare non configura un’attività commerciale in senso stretto e la considerazione del reddito, quale reddito di impresa dipende esclusivamente dalla presunzione assoluta di cui sopra. In tale prospettiva, il legislatore ha voluto introdurre una deroga al principio di attrazione disponendo che, per la determinazione della base imponibile, devono essere applicati i criteri previsti per la determinazione del reddito fondiario (criterio catastale).

In sostanza, se l’immobile posseduto dall’impresa non è impiegato nel processo produttivo e non rappresenta un bene alla cui produzione o scambio è diretta l’attività di impresa, la partecipazione al reddito è equiparata a quella di un cespite detenuto da una persona fisica, al di fuori del regime di impresa.