La Valutazione di un NPL secured è l’attività propedeutica all’acquisto dello stesso ed è comunemente chiamata “Due Diligence”svolta da soggetti specializzati (“NPL Servicers”) i quali, una volta acquisiti i crediti, si occuperanno del recupero degli stessi. Il compenso pagato al Servicer per l’attività di recupero del credito viene definito “Servicing Fee”.

Attraverso la Due Diligence, l’obbiettivo del potenziale investitore è quello di stimare il valore lordo recuperabile (Gross cash-flow), i tempi e i costi di recupero. Gli elementi fondamentali su cui si fonda tale attività sono i seguenti:

• verifica dell’ammontare del credito (Gross Book Value o GBV) e individuazione della parte secured (ipotecaria) dello stesso;
• verifica del valore e della validità dell’ipoteca;
• valutazione della garanzia sottostante: l’immobile;
• verifica dello stato delle azioni di recupero e del Tribunale presso cui sono incardinate;
• verifica della capacità finanziaria del debitore;
• stima dei costi di gestione con particolare riferimento alle spese legali.

Le professionalità che contribuiscono a tale attività sono:

– un team di avvocati specializzati che svolge l’attività di due diligence in data-room: verifica i documenti da cui ha origine il credito e le garanzie accessorie nonché ne verifica la validità; verifica lo stato legale delle eventuali attività giudiziali di recupero in corso;

– un team di tecnici che identifica e valuta gli immobili a garanzia del credito;

– un team di analisti finanziari che mette insieme tutte le informazioni (sul credito, sul valore dell’immobile, sullo stato legale) e crea il modello di pricing. Nel caso di portafogli con tante posizioni, l’investitore seleziona un campione sul quale svolge la due diligence e tali posizioni vengono valutate analiticamente. Il resto del portafoglio, non oggetto di due diligence, viene valutato statisticamente e attraverso formule di estrapolazione dal campione;

– uno studio legale che assiste il cessionario nella negoziazione e stipula del contratto di cessione ed eventualmente del contratto di cartolarizzazione;

– un servicer che prenderà in gestione il portafoglio una volta acquistato.

Il risultato dell’attività di Due Diligence permetterà di definire:

• Il valore di recupero (“VR”): il valore di recupero sarà pari al minore tra il valore dell’immobile a garanzia e il credito ipotecario. (Eventuali componenti del credito non soddisfatte dalla vendita degli immobili a garanzia potrebbero essere recuperate attraverso azioni legali contro il debitore e garanti qualora fossero rinvenute fonti di recupero alternative).
• I costi di recupero (“CR”): i costi principali sono i costi legali, i costi della procedura giudiziale e le Servicing Fee.

• I tempi di recupero (“N”): la stima dei tempi è collegata fondamentalmente al tipo di procedura (Fallimento, Esecuzione Immobiliare…), allo stato di avanzamento della procedura stessa e al Tribunale competente.

Il valore lordo recuperabile  (Gross Cashflow) al netto dei costi di recupero (servicing fee, spese legali, costi di procedura) darà come risultato il valore netto di recupero VNR (o net cash flow -NCF).

Il prezzo pagato dagli investitori viene calcolato attualizzando il net cash-flow dei crediti, utilizzando la tempistica di recupero definita durante la due diligence e  utilizzando un fattore di sconto che preveda un premio rispetto al risk free assets dovuto alla illiquidità e al rischio connesso a tale tipologia di attivo.

I ritorni variano nel tempo e sono condizionati dall’andamento dei rendimenti degli attivi finanziari considerarti (Risk free), dal premio di illiquidità e dalla rischiosità percepita per i crediti specifici oggetto di valutazione (solitamente tra l’8% e il 12%).

La cessione in blocco avviene da parte di banche ai sensi dell’art. 58 del TUB. Le caratteristiche principali sono: i crediti devono essere individuati come blocco quindi attraverso la descrizione delle caratteristiche; i privilegi e le garanzie a favore della banca cedente conservano la loro validità anche nei confronti del cessionario senza ulteriori formalità. Le cessioni in blocco sono esenti dalla formalità dall’annotazione a margine dell’iscrizione ipotecaria e dall’applicazione della relativa imposta ipotecaria; è  previsto che la banca cessionaria, al fine dell’opponibilità ai terzi, comunchi l’avvenuta cessione mediante l’iscrizione nel registro delle imprese e la pubblicazione nella gazzetta ufficiale; la pubblicazione dell’avviso di cessione in blocco costituisce il presupposto di efficacia nei confronti dei debitori ceduti dispensando dall’onere di notifica alle singole controparti dei rapporti giuridici ceduti.

Il contratto di cessione ha i seguenti elementi principali:

1. criteri per l’identificazione del blocco,
2. cut off ossia la data di riferimento per gli effetti economici della cessione: gli incassi e le spese relative al portafoglio sono di competenza del cedente fino a una tale data poi passano al cessionario;
3. il prezzo e i termini di pagamento;
4. le garanzie sui crediti (representation & warranties) quali validità dell’ipoteca, il valore ed il grado della stessa; la regolarità degli immobili a garanzia;
5. durata delle garanzie, solitamente tra 12 e 24 mesi;
6. In caso di violazione delle garanzie (breach of warranties) sono previsti meccanismi di indennizzo ed eventuale riacquisto del cedente;
7. L’indicazione di un termine entro il quale il cessinario dovrà subentrare nelle procedure esecutive e concorsuali in sostituzione del cedente.

Le banche organizzano gare competitive per l’acquisto degli stock di NPL.

Il grande stock di NPL ha attirato l’attenzione di due tipologie di investitori:

– gli investitori finanziari, principalmente fondi stranieri,

– gli investitori industriali, principalmente stranieri con qualche eccezione di imprese italiane, specializzati nelle attività di recupero del credito, hanno iniziato a gestire portafogli di crediti NPL in outsourcing ovvero hanno offerto alle banche italiane delle partnership anche attraverso l’acquisto delle stesse piattaforme di gestione interne per la gestione dei NPL originati dalle banche partner.

Le fasi principali di queste gare sono:

Non binding offer: il venditore fornisce agli investitori le principali informazioni sui crediti ( anno di passaggio a sofferenza, valore ipoteca, esistenza di immobili, procedure legali) e chiede una valutazione con l’indicazione di un prezzo di acquisto non vincolante;

Due diligence, il venditore seleziona gli investitori i quali possono fare la loro due diligence;

Binding offer: si definisce il prezzo e si sottopone a venditore la propria offerta vincolante ed il contratto di cessione;

Closing, la sottoscrizione del contratto, la predisposizione e sigla dei contratti di cartolarizzazione e tutti gli aspetti procedurali e formali.