La gestione di un’attività alberghiera richiede una profonda comprensione dei numeri. Calcolare la redditività non è solo una questione di registrare le entrate e le spese, ma implica anche un’analisi attenta di vari fattori chiave.

Il valore di mercato è determinato dal rapporto tra domande e offerte e prescinde dal costo sopportato da un imprenditore per la costruzione dell’albergo stesso.

Ci sono due metodi di valutazione: il metodo dell’attualizzazione dei flussi di cassa (o metodo reddituale o discounted cash-flow, DCF) ed il metodo comparativo.

In base al metodo dell’attualizzazione dei flussi di cassa si tiene conto dei flussi di cassa generati dall’albergo nel corso di un determinato periodo e lo si converte in un valore attuale. La somma dei redditi attualizzati definisce il Valore di mercato.

Il metodo comparativo si basa invece sul confronto con alberghi aventi caratteristiche strutturali e di mercaro simili a quello oggetto di stima.

Il flusso di cassa spesso non è rappresentato da un canone e pertanto dovrà essere stimato dal valutatore il quale analizzerà innanzitutto il ricavo realizzato dalla vendita di ogni camera d’albergo ed il tasso di occupazione. A seguire verificherà i ricavi della ristorazione e degli altri servizi (come il centro benesere). Seguirà poi l’analisi dei costi (amministrativi, marketing, manutenzione, utenze, tasse, assicurazioni, riserve per la sostituzione degli arredi ecc). Quello che si avrà dai ricavi meno i costi sarà il flusso di cassa da attualizzare e capitalizzare per definire il valore di mercato dell’albergo.

È opportuno tuttavia precisare che una delle principali misure utilizzate per valutare i flussi di cassa delle imprese e lo stato di salute dei conti è l’EBITDA che corrisponde ad un margine reddituale che misura l’utile di un’azienda prima degli interessi, delle imposte, delle tasse, delle componeneti straordinarie, delle svalutazioni e degli ammortamenti.

Nell’ottica di valutazione di un’attività alberghiera dovranno pertanto prendersi in considerazione:

il ricavo medio per camera occupata (average daily rate – ADR) che è un indice utile per individuare la tariffa media di vendita di ogni camera al netto di tasse ed eventuale colazione;

il tasso di occupazione (occupancy rate), ossia il rapporto percentuale tra il numero di camere disponibili nel corso del periodo di apertura ed il numero delle camere effettivamente vendute in tale periodo;

il ricavo medio per camera disponibile (revenue per available rooms – RevPAR), realizzato per ogni camera disponibile. Si ottiene dividendo il fatturato realizzato dalle camere per le camere disponibili nel corso del periodo di apertura.

Calcolare la redditività di un’attività alberghiera è un processo complesso ma fondamentale e può fare la differenza anche nel corso di una trattativa di vendita dell’attività.