
Il credito fondiario è utilizzabile nel settore del mercato immobiliare tanto per finanziare la clientela interessata all’acquisto d’immobili finiti (“finanziamento per l’acquisto immobiliare”), quanto per finanziare la clientela interessata alla realizzazione o ristrutturazione degli immobili da vendere (“finanziamento per lo sviluppo immobiliare”). Ed il credito fondiario, appunto, è la forma tecnica normalmente impiegata anche per il finanziamento per lo sviluppo immobiliare.
È ormai consolidato orientamento della giurisprudenza della Corte di Cassazione che il credito fondiario, che non rispetti il rapporto tra valore del bene ipotecato e montante del mutuo concesso fissato dalla normativa di cui all’art. 38 TUB, è nullo perché in violazione di norme imperative” (Cass. 24 settembre 2018, n. 22459) ed il l superamento del limite di finanziabilità è determinativo della nullità del mutuo fondiario ( Cass. 28 maggio 2018, n. 13286).
Normale è l’inserimento di clausole (Condizioni sospensive per l’erogazione) che subordinano l’erogazione del credito a “SAL” (stato avanzamento lavori).
Può poi ancora seguire la clausola che prevede la facoltà della banca di controllare l’effettivo procedere dei lavori fino a quella che stabilisce la risoluzione automatica del contratto qualora i SAL non siano raggiunti alle scadenze pattuite. In tal caso lo scopo del finanziamento assume il suo massimo valore negoziale.
Se a queste due ultime clausole si sommano particolari patti a favore della banca, che a questa attribuiscono poteri d’informazione sul generale andamento dell’impresa ovvero di opposizione a date operazioni straordinari (fusioni, scissioni, scorpori, cessioni di partecipazioni et similia), la banca riesce ad ottenere una particolare sorveglianza sul generale andamento dell’impresa e sull’effettiva esecuzione del progetto immobiliare per la cui realizzazione il finanziamento è stato concesso.
