Il Contratto preliminare di compravendita di cosa futura è adottabile in tutti i casi  non soggetti alla disciplina del d. lgs 122/2005, cioè quando l’acquirente è una persona giuridica o il venditore non è un costruttore o per i cd acquisti sulla carta.

Nel caso di immobili già costruiti si applicherà la struttura acquisitiva del contratto preliminare di compravendita codicistico mentre nel caso di immobili da costruire per i quali il costruttore deve ancora richiedere il permesso di costruire ma via sia solo il progetto (acquisito di immobili sulla carta)  ovvero nei quali l’acquirente sia una persona giuridica, si applicherà la struttura del contratto preliminare di compravendita di cosa futura.

In questi casi le parti negoziano un contratto preliminare in cui la promissaria acquirente si impegna ad acquistare un immobile costruendo  a cura  e spese del promittente venditore in virtù di un successivo contratto definitivo di compravendita, solamente a seguito della fine lavori e all’esito positivo di una serie di verifiche di conformità del costruito rispetto al pattuito.

Il contratto preliminare di vendita di cosa futura ha come contenuto soltanto la stipulazione di un successivo contratto definitivo e costituisce pertanto un contratto in via di formazione, distinguendosi dal contratto di vendita di cosa futura che costituisce vicenda negoziale chiusa ab initio.

Il contratto preliminare di vendita di cosa futura prevede l’impegno delle parti a compravendere l’immobile ove alla data del rogito siano sussistenti determinati presupposti edilizi; la previsione della modalità di pagamento del prezzo slegate dalle singole fasi di costruzione dell’immobile come in un appalto. Su base volontaria, a differenza dei casi disciplinati dal d .lgs 122/2005, può essere pattuita una fideiussione bancaria a garanzia dell’impegno del venditore di restituzione delle somme incassate e una polizza fideiussoria che garantisca l’assenza di gravi difetti costruttivi. Può essere inserita la clausola di verifica di conformità edilizia ed urbanistica dell’immobile compravenduto.

Il Contratto tipico di vendita di cose future, disciplinato dall’art. 1472 c.c è di limitata applicazione nella prassi anche perchè prevede che l’acquisto della proprietà si verifica non appena la cosa viene ad esistenza. E’ una particolare forma di vendita obbligatoria, in cui l’oggetto del contratto non esiste ancora al momento della conclusione dell’accordo, ma verrà in futuro a esistenza.

La posticipazione degli effetti reali (trasferimento di proprietà solo alla venuta ad esistenza della cosa) espone le parti, e in particolare l’acquirente, a rischi e incertezze che si preferisce evitare tramite modelli contrattuali alternativi.

Data l’aleatorietà dell’esistenza futura della cosa, è frequente che nei contratti venga inserita una clausola di rischio, con cui si stabilisce che l’effetto traslativo si produce comunque (rendendo il contratto a prestazioni corrispettive con assunzione del rischio), oppure che il venditore risponda del mancato perfezionamento della cosa.