L’ACQUISTO PER PERSONA DA NOMINARE
L’acquirente può sottoscrivere un contratto preliminare di compravendita con una clausola che gli consente di designare un terzo per la stipula del contratto definitivo, ai sensi dell’art. 1401 c.c.
La dichiarazione di nomina deve rispettare specifici requisiti di validità, tra cui la formale accettazione scritta del terzo designato e l’eventuale esistenza di una procura rilasciata dall’acquirente prima della stipula del contratto preliminare.
Il venditore deve verificare che la dichiarazione di nomina e l’accettazione del terzo siano valide e conformi ai requisiti legali. In assenza di una valida dichiarazione di nomina, il contratto continua a produrre effetti solo tra le parti originarie.
La dichiarazione di nomina deve includere il consenso del terzo, il quale accetta tutti i termini e le condizioni del contratto preliminare.
È consigliabile allegare alla dichiarazione di nomina una copia integrale del contratto preliminare, per garantire trasparenza e completezza.
Senza una valida accettazione, la nomina non produce effetti giuridici.
Ai sensi dell’art. 1408 c.c., il cedente (acquirente originario) è liberato dalle obbligazioni verso il venditore dal momento in cui la sostituzione diventa efficace.
Tuttavia, il promittente venditore potrebbe prevedere, a propria tutela, una clausola nel contratto preliminare che stabilisca la responsabilità solidale tra l’acquirente originario e il terzo designato. Tale clausola coprirebbe tutte le obbligazioni derivanti dal contratto preliminare e dal successivo contratto definitivo.
La dichiarazione di nomina deve fare esplicito riferimento al contratto preliminare e rispettare le formalità richieste dalla legge, pena l’invalidità della nomina.
CONIUGI IN COMUNIONE LEGALE
Nel caso di acquisto di un immobile da parte del coniuge in comunione legale con l’altro coniuge, l’immobile viene imputato nella comunione a meno che non venga escluso nell’atto di acquisto se di esso sia stato parte anche l’altro coniuge e se si tratti di beni di uso srtettamente personale, beni che servono per esercizio della professione, beni acquisiti con il prezzo del trasferimento di beni personali.
Gli atti compiuti dal coniuge senza il consenso dell’altro coniuge e da questo non convalidati sono annulabili se riguardano beni immobli.
L’amministrazione dei beni della comunione e la rappresentanza in giudizio spettano disgiuntamente ai coniugi mentre la vendita essendo un atto di straordinaria amministrazione richiede il consenso di entrambi i coniugi. In difetto la vendita è annullabile entro un anno dalla data in cui ha avuto conoscenza dell’atto l’altro coniuge e in ogni caso entro un anno dalla data di trascrizione. Se l’atto non è stato trascritto e quando il coniuge non ne abbia avuto conoscenza prima dello scioglimento della comunione, l’azione non può essere proposta oltre l’anno dallo scioglimento stesso.
VENDITA DI COSA ALTRUI
Nel caso in cui ci troviamo innanzi a una vendita di cosa altrui, il promittente venditore di immobile dovrà attivarsi per acquistare l’immobile presso il terzo proprietario e la violazione di tale obbligo è sanzionabile con il risarcimneto. Ha inoltre un obbligo di garanzia consistente nell’assunzione del rischio di non riuscire a procurarsi l’immobile: in tal caso nonostante l’impegno e la diligenza mostrata dovrà corrispondere un indennizzo all’acquirente leso.
Il promittente venditore può acquistare il bene e ritrasmetterlo al promissario oppure facendoglielo alienare direttamente dal reale proprietario.
Si ricordi inoltre che secondo il principio della domanda giudiziale, l’unico atto interruttivo della prescrizione per l’esercizio dei diritti potestativi di inefficacia, annullamento o risoluzione, proprio l’atto giudiziario non è sostituibile da atti stragiudiziali.
In caso di non conoscenza da parte dell’acquiretne dell’altruità della cosa, l’acquirente leso potrà chiedere immediatamente la risoluzione del contratto preliminare senza attendere l’eventuale termine pattuito. Se è invece a conoscenza, l’acquirente dovrà attendere il termine stabilito per il rogito per constatare l’eventuale inadempimento del venditore.
In caso di vendita di cosa altrui non si potrà trascrivere il contratto preliminare ex art 2645 cc, non può trascrivere la domanda giudiziale ex art. 2932 cc, non può promuovere provvedimenti di urgenza e non si può contare sulla garanzia ex art. 2740 cc. Le trascrizioni hanno efficacia soltanto se e quundo il venditore di cosa altrui acquisterà poi effettivamente l’immobile altrui promesso in vendita.