Il diritto di recesso nelle trattative immobiliari può essere esercitato entro determinati limiti, in caso contrario il recedente sarà responsabile e tenuto al risarcimento del danno verso la controparte. Occorre infatti che: siano in corso trattative  e che queste siano giunte ad uno stadio idoneo ad ingenerare nella controparte un ragionevole affidamento nella conclusione del contratto; siano state interrotte senza giustificato motivo; non sussistono fatti idonei ad escludere il ragionevole affidamento.

Ci troviamo di fronte a  trattative affidanti quando le parti abbiano preso in considerazione o raggiunto un’intesa di massima almeno sugli elementi essenziali del contratto quali l’immobile compravenduto e l’entità del corrispettivo.

Per giusta causa o giusto motivo di recesso ricordiamo la scoperta di vincoli o gravami di rilievo sull’immobile, abusi edilizi, morosità del conduttore, esistenza di contenziosi, nuove richieste negoziali.

In merito alla domanda circa la responsabilità contrattuale senza la stipula di un contratto, la risposta è affermativa.

La giurisprudenza valorizza la funzione della terza fonte di obbligazioni quella del quasi contratto (figura intermedia tra il contratto ed il fatto illecito), in cui rientrano tutti quei rapporti obbligatori non derivanti da contratto  ma da un contatto sociale che legittima un affidamento di una parte verso l’altra a diritti di informazione e protezione, positivamente sanciti dagli artt. 1175, 1375, 1337 e 1338 c.c.

L’applicazione della responsabilità contrattuale (e non extracontrattuale) a rapporti negoziali (privi di contratto) derivanti da contatti sociali qualificati trova importante applicazione nel settore immobiliare. Esempi di responsabilità derivanti da ospitalità immobiliare in senso ampio possono essere gli  incidenti scolastici all’interno di un istituto scolastico e i decessi o lesioni avvenuti nelle case di cura o enti ospedalieri.

Si discute talvolta anche sull’efficacia degli atti precontrattuali. Il problema non si pone se viene espressamente  dichiarato che gli atti precontrattuali non hanno alcuna efficacia vincolante.