E’ POSSIBILE ESTINGUERE IN ANTICIPO IL DEBITO FONDIARIO?
Il legislatore ha ritenuto di contemperare l’interesse alla tutela del debitore fondiario – attraverso il riconoscimento del diritto a richiedere l’estinzione anticipata – con il sacrificio economico sopportato dalla banca in conseguenza dell’estinzione anticipata, attraverso il riconoscimento di un indennizzo economico; di qui la previsione dell’art. 40, comma 1 del TUB, che prevede:

“I debitori hanno facoltà di estinguere anticipatamente, in tutto o in parte, il proprio debito, corrispondendo alla banca esclusivamente un compenso onnicomprensivo per l’estinzione contrattualmente stabilito. I contratti indicano le modalità di calcolo del compenso, secondo i criteri stabiliti dal CICR al solo fine di garantire la trasparenza delle condizioni”.

Per ciò che concerne la disciplina emanata dal CICR, richiamata dal citato art. 40 del TUB, occorre far riferimento alla delibera CICR del 9 febbraio 2000, che al riguardo ha previsto:

“1. I contratti indicano il compenso onnicomprensivo da corrispondere in caso di estinzione anticipata o di rimborso parziale dei finanziamenti di credito fondiario, specificando la relativa formula di calcolo. Gli indici finanziari eventualmente utilizzati nella formula devono essere rilevabili da fonti di agevole consultazione. I contratti prevedono, inoltre, che nessun altro onere può essere addebitato.

2.I contratti riportano, anche in allegato, uno o più esempi di applicazione della formula, considerando un capitale anticipatamente rimborsato pari a un milione di lire, oppure a mille euro, e almeno due diverse ipotesi di tempo residuo di ammortamento del debito qualora il compenso vari in relazione al tempo medesimo. Nel caso in cui nella formula venga fatto riferimento a indici variabili, negli esempi andrà preso in considerazione il valore meno favorevole per il cliente che tali indici abbiano registrato negli ultimi tre anni.
La normativa chiarisce, inoltre, che il compenso percepito deve essere omnicomprensivo, essendo espressamente esclusa ogni possibilità, per le banche, di operare ulteriori addebiti a tal fine. Infine, la disciplina prevista dal CICR (che non trova applicazione per i contratti stipulati antecedentemente alla sua entrata in vigore) ha il merito di fare chiarezza anche su un aspetto importante non enunciato dal citato art. 40 del TUB, relativamente alla sua applicabilità anche alle richieste di estinzione parziale; la norma regolamentare chiarisce espressamente, infatti, che la disciplina trova applicazione anche per le ipotesi di “rimborso parziale”.

LA BANCA PUO’ RISOLVERE IL CONTRATTO?
Sul punto il comma secondo dell’art. 40 del TUB sancisce che:

“La banca può invocare come causa di risoluzione del contratto il ritardato pagamento quando lo stesso si sia verificato almeno sette volte, anche non consecutive. A tal fine costituisce ritardato pagamento quello effettuato tra il trentesimo e il centottantesimo giorno dalla scadenza della rata”.
L’art. 40 del TUB costituisca una limitazione dell’art. 1819 cod. civ. con la conseguenza pratica che, nel caso di rate semestrali, la risoluzione potrà essere di fatto invocata solo nel caso di mancato pagamento di due rate semestrali o della prima dopo il semestre invocata, ciò potendo costituire clausola risolutiva espressa ai sensi dell’art. 1456 cod. civ.33 che, come noto, fa sì che l’evento verificatosi produce l’effetto risolutivo pattuito di diritto quando la comunicazione della parte che ha interesse ad avvalersene lo comunica all’altra parte.

Si ritiene, inoltre, che la banca sia esonerata dal fornire la prova dell’inadempimento, nel caso il debitore abbia espresso la volontà di non adempiere al pagamento delle rate.
Quanto, invece, alla natura della disposizione contenuta nell’art. 40, comma 2 del TUB, l’opinione affermatasi in alcune corti di merito è quella della sua imperatività.