E’ POSSIBILE SUDDIVIDERE IL FINANZIAMENTO E FRAZIONARE L’IPOTECA?
Ai sensi dell’art. 39 del TUB:“In caso di edificio o complesso condominiale per il quale può ottenersi l’accatastamento delle singole porzioni che lo costituiscono, ancorché in corso di costruzione, il debitore, il terzo acquirente, il promissario acquirente o l’assegnatario del bene ipotecato o di parte dello stesso, questi ultimi limitatamente alla porzione immobiliare da essi acquistata o promessa in acquisto o in assegnazione, hanno diritto alla suddivisione del finanziamento in quote e, correlativamente, al frazionamento dell’ipoteca a garanzia”.
La norma prosegue precisando che, salvo diverso accordo fra le parti, la durata di ammortamento del mutuo risultante dalla suddivisione sarà pari a quella prevista nell’originario contratto di mutuo, e che l’ammortamento sarà regolato al tasso di interesse determinato in base ai criteri di individuazione per il periodo di preammortamento immediatamente precedente. Come si può immaginare è questa la norma di maggior impatto operativo, atteso che, in difetto di accordo espresso tra banca mutuante e mutuatario la disciplina assume valenza suppletiva.
Venendo alla descrizione della disciplina va osservato che l’ambito oggettivo di applicazione della normativa è quella dell’edificio o del complesso condominiale, anche in corso di costruzione, per i quali vi sia la possibilità di accatastare singole porzioni. Va, altresì, detto che la prassi include nella fattispecie oggetto di regolamentazione la suddivisione dell’importo del mutuo in tante porzioni quante sono le unità immobiliari suscettibili di identificazione catastale autonoma e la conseguente ripartizione dell’ipoteca in tanti “lotti” quante sono le porzioni del finanziamento create; ciò al fine di evitare che il possessore della singola unità immobiliare (solitamente l’acquirente resosi accollante della quota del mutuo) si trovi esposti al rischio di un’esecuzione forzata sull’intero immobile garantito, per il principio di indivisibilità dell’ipoteca di cui all’art. 2809 cod. civ.
La fattispecie riguarda, pertanto, sia la sorte del credito (la cui suddivisione in quote è necessaria e prodromica ai fini dell’accollo) e sia quella della garanzia ad esso accessoria; infatti, il frazionamento del credito precede, di norma, il successivo accollo delle singole “quote” del mutuo originario mentre, per ciò che concerne la garanzia, a seguito dell’annotazione del frazionamento ogni quota singola del finanziamento sarà garantita non più dall’intera ipoteca ma della quota ipotecaria ad essa attribuita.
L’art 39 TUB prevede che l’accollo, anche dopo la notifica, è soggetto alla disciplina codicistica: dunque è normalmente cumulativo e diviene liberatorio solo dietro espresso consenso della banca, con la conseguenza che accollante e debitore originario, in difetto di liberazione della banca, restano coobbligati in solido.
Con riferimento, invece, ai rapporti tra il debitore originario e la banca va osservato che il frazionamento è soggetto ad annotazione nei pubblici registri, sebbene non vi sia unanimità di vedute in relazione all’efficacia di tale annotazione.
Il frazionamento non riguarda unicamente l’edificio ultimato ma anche quello in corso di costruzione, purché si possa ottenere il frazionamento catastale dello stesso.
Tra i soggetti che hanno diritto alla suddivisione del predetto finanziamento e, correlativamente, al frazionamento dell’ipoteca a garanzia, sono stati inclusi, oltre al mutuatario originario, anche l’acquirente, il promissario acquirente e l’assegnatario del bene ipotecato o di parte dello stesso, questi ultimi due limitatamente alla porzione immobiliare acquistata o promessa in acquisto o in assegnazione.
Ai fini dell’esercizio di tali diritti, l’interessato dovrà far pervenire alla Banca una richiesta corredata da documentazione idonea a provare la propria identità, la data certa del titolo e l’accatastamento delle singole porzioni per le quali è richiesta la suddivisione del finanziamento; in seguito a tale richiesta la banca avrà un termine massimo di novanta giorni di tempo dalla relativa data di ricevimento per ottemperarvi, termine aumentato a centoventi giorni se la richiesta riguarda un finanziamento da suddividersi in più di cinquanta quote.
È stata introdotta la possibilità, per l’avente diritto la cui richiesta non sia evasa nei termini di legge, di attivare un procedimento giurisdizionale ad hoc mediante presentazione di ricorso al Presidente del Tribunale nella cui circoscrizione l’immobile immobile.
Ai fini del completamento della procedura descritta al precedente punto è stato previsto che “…il presidente del tribunale, sentite le parti, ove accolga il ricorso, designa un notaio che, anche avvalendosi di ausiliari, redige un atto pubblico di frazionamento sottoscritto esclusivamente dal notaio stesso. Dall’atto di suddivisione del finanziamento o dal diverso successivo termine stabilito nel contratto di mutuo decorre, con riferimento alle quote frazionate, l’inizio dell’ammortamento delle somme erogate; di tale circostanza si fa menzione nell’atto stesso”.
Ciò detto in merito alla disciplina, vale la pena di fare menzione di un importante arresto giurisprudenziale della Cassazione, che ha fissato il seguente principio interpretativo: “Nel procedimento previsto dal D.Lgs. n. 385 del 1993, art. 39, comma 6 ter, il presidente del tribunale, accertata la legittimazione del ricorrente e l’inadempimento della banca all’obbligo di frazionare il mutuo, designa il notaio che vi deve provvedere in sostituzione della banca. Nel caso in cui il frazionamento sia richiesto dal terzo acquirente, dal promissario acquirente o dall’assegnatario, l’ipoteca, dopo il frazionamento, deve garantire soltanto la quota di mutuo che il richiedente si è accollato e non una quota proporzionata al valore della singola unità rispetto al valore del complesso delle unità immobiliari gravate dall’ipoteca. Per tale ragione al procedimento non devono partecipare altri soggetti oltre al mutuante ed al soggetto che ha chiesto il frazionamento”.