
DESCRIZIONE
L’oggetto del contratto deve essere oltre che possibile e lecito anche determinato o determinabile.
La descrizione dell’immobile deve contenere il Comune, l’eventuale frazione, la via o vie da cui si ha accesso, il numero civico, i confini per almeno tre lati dell’immobile. Se è una porzione immobiliare di un fabbricato urbano, va indicata la descrizione dei vani e degli accessori mentre se si tratta di un fabbricato venduto da cielo a terra è sufficiente indicare il numero dei piani di cui si compone ed il numero complessivo dei vani.
La mancanza degli elementi di cui alla suddetta elencazione è sanzionata con nullità sanabile attraverso un atto di convalida unilaterale, in cui è contenuto ciò che è stato omesso nel contratto di trasferimento.
Si parla in questi casi di nullità testuale o formale e ciò a prescindere dalla regolarità effettiva del fabbricato.
La vendita può avvenire a misura, a corpo e cumulativa. Per la vendita a corpo e a misura è previsto il diritto di recesso mentre per la vendita cumulativa è previsto il diritto alla compensazione complessiva. Per entrambi questi diritti vi è il termine di prescrizione di un anno dalla consegna dell’immobile.
La diminuzione o il supplemento di prezzo previsto dall’art. 1537 cc è derogabile dalla volontà delle parti.
DICHIARAZIONE DELL’ALIENANTE
Per gli atti aventi ad oggetto diritti reali relativi a edifici o loro parti, esclusi quelli relativi ai diritti reali di godimento o alle servitù, sono richiesti a pena di nullità per la dichiarazione dell’alienante:
gli estremi del titolo abilitativo, gli estremi della concessione o permesso in sanatoria, gli estremi del silenzio assenso ove intervenuto in relazione alla presentazione delle domande di concessione in sanatoria, gli estremi della domanda di concessione in sanatoria.
Per le opere iniziate prima del 1 settembre 1967 è contemplata la possibilità che la parte venditrice dichiari con dichiarazione sostitutiva di atto notorio, che la costruzione dell’immobile risulti iniziata anteriormente al 1 settembre 1967. Tale dichiarazione è alternativa all’indicazione degli estremi del titolo abilitativo rilasciato prima di tale data se conosciuto.
Non sembrerebbe obbligatoria la menzione degli estremi del titolo abilitativo edilizio per tutti gli altri interventi su fabbricati esistenti che non siano riconducibili alla tipologia delle ristrutturazioni maggiori e pertanto da qualificarsi come ristrutturazioni minori. Allo stesso modo non vi è obbligo di citare il provvedimento amministrativo in caso di manutenzione straordinaria, di restauro e di risanamento conservativo.
È sempre opportuno (ma non obbligatorio) invece indicare i titoli abilitativi per interventi edilizi minori.
Bisogna ricordare che la presenza di un abuso non determina di per sè l’incommerciabilità del bene che si ha in assenza di titolo abilitativo edilizio o di totale difformità.
Nel caso di vendita di un terreno è necessario allegare all’atto notarile il CDU Certificato di destinazione urbanistica pena la nullità dell’atto tra l’altro sanabile.
Il CDU non è previsto invece per la vendita di terreni pertinenziali inferiori a 5000 mq.
In materia di attestato di prestazione energetica si rammenta che la normativa nazionale va integrata con la normativa regionale.