CLAUSOLA DI VENDITA NELLO STATO DI FATTO E DI DIRITTO
La clausola “Immobile compravenduto nello stato di fatto e di diritto, come visto e conosciuto dall’acquirente”, viene solitamente percepita come in grado di trasferire, dal venditore all’acquirente, la totalità del rischio di vizi materiali e giuridici dell’immobile.
Tuttavia una redazione poco personalizzata di questa clausola può essere sanzionata con l’inefficacia della pattuizione in quanto qualificata come clausola di stile e non clausola di volontà.
Ove l’intento delle parti sia realmente quello di trasferire in capo all’acquirente il rischio di vizi dell’immobile, esonerando il venditore dagli stessi, sarà necessario alternativamente: dichiarare espressamente nel contratto i vizi materiali o giuridici che affliggono l’immobile così da rientrare nell’esimente giuridica della conoscenza effettiva da parte dell’acquirente dei vizi dell’immobile e prevedere una clauosla espressa e dettagliata di esonoero da responsabilità a favore del venditore.
VENDITA A CORPO E A MISURA
Nella vendita a misura l’interesse perseguito dall’acquirente è l’acquisizione di una determinata superficie mentre nella vendita a corpo, l’interesse perseguito è l’utilità economica complessiva del bene che prescinde da una precisa determinazione quantitativa poichè le parti hanno considerato irrilevante l’effettiva estensione dell’immobile.
I due criteri rispondono a diverse finalità di investimento, di tipo quantitativo nella vendita a misura e di tipo qualitativo nella vendita a corpo e sarebbero naturalmente destinati a coprire diverse tipolgie di immobili compravenduti.
Le due previsioni prevedono pertanto due diverse tutele codicistiche per l’acquirente.
Nella vendita a misura in caso di variazione nella superficie dell’immobile, le parti dovranno proporzionalmente rettificare il prezzo di vendita.
Se la superficie effettiva è superiore di un ventesimo rispetto alla superficie contrattualmente prevista, l’acquirente avrà la scelta doppia ed alternativa se mantenere fermo l’acquisto corrispondendo una proporzionale integrazione del prezzo o recedere dal contratto di compravendita ed in tal caso ai sensi dell’art. 1539 cc l’acquirente avrà diritto alla restituzione del prezzo e al rimborso delle spese del contratto.
Nella vendita a corpo in caso di variazioni nella superficie dell’immobile, si potrà procedere a proporzionali aumenti o riduzioni del prezzo in base all’effettva superficie solo se la superficie effettiva è maggiore o minore di un ventesimo rispetto alla superficie pattuita in contratto. Solo l’acquirente ha la scelta doppia ed alternativa di diritto di recedere o di corrispondere il supplemento. Il criterio correttivo nella vendita a corpo può essere attivato solo quando le parti abbiano inteso conferire espressa essenzialità alla misurta della superficie. L’accortezza redazionale a questi fini è d’obbligo.
I rimedi correttivi ex art. 1537 e 1538 cc possono applicarsi sia al contratto preliminare che al contratto definitivo.
Le tutele a favore del compratore della revisone del prezzo o del recesso legale non sono sostitutive rispetto agli ordinari rimedi risolutori o risarcitori di cui agli artt. 1218 e 1453 cc.
Ove il venditore intenda essere esonerato completamente dal rischio che l’acquirente attivi i rimedi correttivi (revisione prezzo o recesso), dovrà avere cura di prevedere espressamente la totale deroga alle rettifiche di prezzo o al recesso legale dell’acquirente in caso di divergenze eccedenti il ventesimo.
Nel caso di vendita cumulativa di più immobili, sono legittime le compensazioni di superifice tra i diversi complessi immobiliari, oggetto della medesima vendita prima di arrivare alla revisione del prezzo per entrambe le parti o del recesso legale dell’acquirente dal contratto di compravendita.
Utile ricordare che i rimedi correttivi si prescrivono entro un anno dal rogito notarile di compravendita.