DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE 

L’indeterminatezza o l’indeterminabilità descrittiva dell’oggetto può condurre alla nullità del contratto.

Il contratto preliminare con i suoi allegati deve pertanto essere autonomo ed esaustivo, non potendo le parti (o il giudice) dedurre l’oggetto della compravendita da atti diversi, esterni al contratto, non aventi efficacia pattizia.

L’oggetto del contratto deve essere descritto nel contratto non potendosi applicare quel principio di interpretazione ex art. 1362 c.c., secondo cui la volontà delle parti può essere desunta dal loro comportamento complessivo anche posteriore alla conclusione del contratto.

Può tuttavia essere determinabile l’oggetto anche mediante riferimento ad elementi esterni ma idonei a consentire l’identificazione in modo inequivoco.

La descrizione ricorre a tre diversi criteri.

La descrizione letterale (prioritaria o prevalente rispetto agli altri due criteri) consistente nella descrizione materiale della localizzazione e della consistenza dell’immobile.

La descrizione catastale che ha anche una prevalente finalità tributaria, precisando che l’inserimento della dichiarazione di conformità catastale è obbligatorio a pena di nullità del rogito notarile. É rimessa invece al compito del notaio verificare la conformità soggettiva, cioè l’allineamento soggettivo tra il titolare del bene come risultante dal catasto e titolare del bene come risultante dalla conservatoria dei registri immobiliari e attestare la conformità soggettiva in sede di rogito notarile di compravendita.

Infine, le parti possono far espresso riferimento alla prevalenza della descrizione grafico/planimetrica rispetto a quella letterale. In questo caso l’allegato planimetrico dovrà essere debitamente sottoscritto dalle parti.

PERTINENZE ED ACCESSORI

Il vincolo pertinenziale non dà luogo a profili di invalidità del contratto ma in difetto di espressa esclusione, comporta il trasferimento ex lege del bene pertinenziale insieme al bene principale.

Gli accessori a differenza delle pertinenze non comportano il trasferimento ex lege insieme al bene principale ex art. 818 c.c.

Per la costituzione del vincolo pertinenziale è necessario non soltanto l’elemento oggettivo, consistente nella materiale destinazione del bene accessorio ad una relazione di complementarietà con quello principale (la continuità anche solo di servizio tra i beni), ma anche l’elemento soggettivo consistente nella effettiva volontà del titolare del diritto di proprietà, o di altro diritto reale di godimento, sui beni collegati, giacchè soltanto chi abbia la piena disponibilità giuridica di entrambi i beni può utilmente attuare la destinazione della res al servizio o all’ornamento del bene principale, occorrendo altrimenti un rapporto obbligatorio costituito tra i rispettivi proprietari.

Bisogna inoltre distingue tra pertinenza civilistica ex artt. 817 e 818 c.c con trasferimento automatico del bene pertinenziale insieme al bene principale se non è diversamente disposto e la pertinenza urbanistica rilevante ai fini dell’eventuale richiesta di un autonomo e separato titolo abilitativo, rispetto al titolo abilitativo principale.