DICHIARAZIONI  URBANISTICHE

La dichiarazione urbanistica ha natura formale e non sostanziale.

Pertanto in presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante degli estremi del titolo abilitativo, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della ricostruzione realizzata, al titolo menzionato.

In passato tuttavia la giurisprudenza era oscillante tra:

– nullità formale (o testuale ex art. 1418 comma 3 c.c.), sanzionatrice solo dell’omessa dichiarazione testuale senza prendere in considerazione l’ipotesi della irregolarità sostanziale del bene sotto il profilo urbanistico, ossia della conformità o meno della realizzazione edilizia rispetto alla licenza o alla concessione; tale conformità, pertanto, rileva sul piano dell’adempimento del venditore ma non su quello della validità dell’atto di trasferimento. – nullità sostanziale degli atti di trasferimento non in regola con la normativa urbanistica cui sia aggiunge una nullità di carattere formale (nullità virtuale ex art. 1481 comma 1 c.c.).

CONSEGNA DEI DOCUMENTI  E TERMINE ESSENZIALE

La prassi delle compravendite immobiliari prevede la contestualità cronologica del trasferimento di proprietà, consegna dell’immobile e consegna dei documenti in coerenza con la previsione dell’art. 1477 c.c.

Tra i documenti immobiliari ricordiamo il certificato di agibilità e l’attestato di prestazione energetica.

La consegna di tali documenti è soggetta al termine decennale di prescrizione.

Il contratto preliminare dovrà prevedere il termine finale (essenziale) per la stipula del rogito notarile di compravendita.

Espressioni del tipo “entro e non oltre” sono reputate clausole di stile e pertanto non sono sufficienti a conferire al termine pattuito valore di essenzialità.

In mancanza della espressa pattuizione di un termine essenziale per la stipula del contratto definitivo, alla parte interessata spetterà un determinato onere probatorio consistente nel dimostrare che il ritardo superi ogni ragionevole limite di tolleranza, tale da costituire grave inadempimento.

La data finale della stipula del rogito, in difetto di pattuizioni delle parti, può essere fissata dal Giudice ai sensi dell’art. 1183 c.c.: ove non fissata, il diritto alla stipula del rogito notarle si prescrive in 10 anni.