Tra le limitazioni legali della proprietà rientrano le obbligazioni propter rem.

L’obbligazione propter rem è una figura giuridica che indica situazioni di carattere obbligatorio in cui la qualità di debitore deriva dalla titolarità di un diritto reale, come la proprietà o un altro diritto reale di godimento.

Queste obbligazioni sono caratterizzate dalla tipicità e dall’ambulatorietà. Tra gli esempi principali si annoverano l’allacciamento alla rete idrica e gli accessi o passaggi necessari per riparazioni o manutenzioni.

Esistono, inoltre, limitazioni all’uso dell’immobile dovute a vizi materiali occulti, ovvero difetti ignoti o non facilmente riconoscibili che lo rendano inidoneo all’uso cui è destinato o ne diminuiscano in modo significativo il valore.

In questo caso, l’acquirente ha diritto alle cosiddette azioni edilizie, previste dagli articoli 1490 e seguenti del Codice Civile: Azione redibitoria, che comporta la risoluzione del contratto con relativo risarcimento del danno e Azione estimatoria (actio quanti minoris), che consiste in una proporzionale riduzione del prezzo.

La denuncia dei vizi può avvenire con qualsiasi mezzo idoneo a portare a conoscenza del venditore i difetti riscontrati. Le garanzie previste dall’ordinamento non richiedono la colpa del venditore, salvo il caso in cui l’acquirente richieda il risarcimento integrale del danno, per il quale opera la presunzione di cui all’articolo 1218 del Codice Civile.

I rimedi per i vizi materiali non possono essere previsti nel contratto preliminare, poiché presuppongono l’avvenuto trasferimento della proprietà dell’immobile. Ciò vale anche nel caso di preliminare con consegna anticipata, a differenza dei vizi giuridici.

Non è prevista alcuna garanzia se, al momento del contratto, l’acquirente era a conoscenza dei vizi della cosa o se tali vizi erano facilmente riconoscibili.

L’immobile compravenduto potrebbe inoltre non possedere le qualità promesse o quelle essenziali per l’uso cui è destinato. In tal caso, l’acquirente ha diritto alla risoluzione del contratto e al risarcimento del danno, purché denunci tali carenze entro 8 giorni dalla scoperta e promuova l’azione giudiziale entro il termine prescrizionale di un anno dalla consegna dell’immobile. Questo diritto sussiste solo in mancanza di qualità essenziali e se il difetto eccede i limiti di tolleranza stabiliti dagli usi.

I vizi redibitori e la mancanza di qualità promesse o essenziali si distinguono per diversi aspetti. I primi riguardano imperfezioni e difetti derivanti dal processo di produzione, fabbricazione, formazione e conservazione del bene, mentre la seconda attiene alla natura stessa della merce e agli elementi essenziali che ne determinano la classificazione.

Si distingue inoltre l’ipotesi di aliud pro alio, che si verifica quando l’immobile appartiene a un genere completamente diverso o presenta difetti tali da impedirne la funzione naturale o quella considerata essenziale dalle parti.

Per l’esercizio dell’azione per mancanza di qualità essenziali o promesse, è richiesta la colpa del venditore.

Inoltre, a differenza dei vizi materiali, la conoscibilità del difetto non esonera il venditore dalla responsabilità per la mancanza di qualità promesse o essenziali.

Per quanto riguarda i termini:

• Vizi materiali e mancanza di qualità: decadenza della denuncia entro 8 giorni dalla scoperta e prescrizione annuale dalla consegna;
• Aliud pro alio: prescrizione decennale;
• Vizi giuridici: l’unico atto interruttivo della prescrizione è la proposizione della domanda giudiziale, non essendo sufficiente la semplice costituzione in mora.

L’azione di rivendicazione della proprietà è imprescrittibile, mentre i vizi giuridici limitativi della proprietà o del godimento si prescrivono in dieci anni. La prescrizione è decennale anche per l’obbligazione di facere con cui il venditore si impegna a eliminare i vizi.

Infine, i rimedi speciali per la mancanza di qualità essenziali o promesse non sono applicabili al contratto preliminare. Solo per i vizi giuridici limitativi della proprietà e del godimento sono previsti rimedi sin dal contratto preliminare.