A tutela della proprietà immobiliare, l’ordinamento prevede strumenti giudiziari di natura preventiva e conservativa, finalizzati a evitare danni o a garantire l’efficacia di futuri provvedimenti esecutivi.
Le azioni di nunciazione, disciplinate dagli articoli 1171 e 1172 del Codice Civile, sono azioni giudiziarie di natura cautelare:
Denuncia di nuova opera (art. 1171 c.c.)
Può essere proposta quando viene iniziata una nuova opera non ancora ultimata, che potrebbe arrecare pregiudizio a un bene immobile altrui. L’azione va esercitata entro un anno dall’inizio dell’opera. Il giudice, accertato il pericolo, può inibire la prosecuzione dei lavori o disporre le misure necessarie per prevenire il danno.
Denuncia di danno temuto (art. 1172 c.c.)
Riguarda il caso in cui si abbia fondato, concreto e serio timore che un immobile, un albero o un altro bene possa causare un danno grave e imminente. Anche in questo caso il giudice può ordinare i provvedimenti opportuni per evitare il danno.
Tali azioni non spettano soltanto al proprietario, ma anche ad altri soggetti titolari di diritti reali sul bene, quali l’usufruttuario, l’enfiteuta, il titolare di servitù, uso o abitazione, il superficiario, nonché il possessore e il compossessore (ad esempio, un condomino). È invece esclusa la legittimazione attiva del conduttore, cioè di chi detiene l’immobile in virtù di un contratto di locazione.
Diverso è il sequestro conservativo, misura a tutela del credito. Esso ha lo scopo di impedire che il debitore compia atti di disposizione del proprio patrimonio tali da pregiudicare le ragioni del creditore. Il giudice può autorizzare tale misura nei limiti previsti per il pignoramento. Il sequestro conservativo si converte in pignoramento esecutivo nel momento in cui il creditore ottiene una sentenza di condanna esecutiva.
Un’ulteriore forma di tutela consiste nella trascrizione degli atti giudiziari nei registri immobiliari, ai sensi dell’art. 2643 c.c., che elenca gli atti soggetti a trascrizione per renderli opponibili ai terzi, come previsto dall’art. 2644 c.c.
Sebbene l’elencazione degli atti nell’art. 2643 c.c. non sia tassativa, lo sono invece gli effetti giuridici della trascrizione. Di particolare importanza nella prassi è la trascrizione della domanda giudiziale volta ad ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre (art. 2932 c.c.), che ha effetto prenotativo. La trascrizione della domanda e della sentenza che la definisce prevale su eventuali trascrizioni o iscrizioni successive, sostituendosi al contratto definitivo non ancora stipulato.