In Italia il mercato alberghiero vede ancora una forte concentrazione di proprietà immobiliare e proprietà aziendale in capo al medesimo soggetto.

Negli ultimi anni tuttavia si sta assistendo ad una transizione verso la tripartizione del business in cui la proprietà immobiliare appartiene a società immobiliari i cui azionisti (o fondi immobiliari i cui quotisti) sono investitori istituzionali (assicurazioni, fondi pensioni), la gestione alberghiera è affidata ad una società di gestione di livello nazionale ed un brand internazionale che porterà il proprio know-how internazionale.

Il proprietario dell’immobile stipulerà un contratto di locazione con il gestore alberghiero che a sua volta stipulerà un contratto di franchising o di management con il brand internazionale (es. Marriott, Accor, Hilton).

In questa tripartizione il proprietario dell’immobile  riceverà un canone fisso con il contratto di locazione, il gestore alberghiero si farà carico integralmente del rischio giuridico ed economico alberghiero mentre il brand internazionale riceverà dal gestore compensi variamente determinati.

Può capitare che il proprietario dell’albergo stipuli con il gestore alberghiero un contratto di management al posto di un contratto di locazione.

Con tale contratto di solito una catena alberghiera (management company) assume l’impegno di gestire un albergo in nome e per conto del suo proprietario servendosi del proprio know-how e segni distintivi. Verrano stabiliti in autonomia tutti gli elementi contrattuali, in particolare il compenso sarà determinato in base al giro d’affari e sarà in parte fisso, calcolato sul fatturato totale (dal 2% al 4%) ed in parte variabile, legato al margine operativo lordo realizzato dall’operatore (tra l’8% ed il 10%).

Nel caso in cui il proprietario stipuli un contratto di locazione si dovranno valutare invece i seguenti elementi:

durata, la legge fissa in  9 anni la durata con rinnovo obbligatorio salvo diniego,

canone, indicizzato con l’indice dei prezzi al consumo oppure rapportato ad una percentuale del fatturato complessivo,

garanzie, fidejussione o altre forme per garantire il pagamento del canone,

obblighi di manutenzione, specificando quella ordinaria e quella straordinaria,

FF&E (furniture, fittings and equipment), il conduttore sarà responsabile dell’acquisto delle dotazioni di servizio, mobilia e arredi,

indennità di avviamento, il contratto prevederà che il proprietario dovrà versare al conduttore 21 mensilità di canone per la perdita dell’avviamento e 42 mensilità qualora il contratto venga disdetto.