Fino a pochi anni fa gli investitori italiani preferivano affidare la gestione dell’albergo a terzi (solitamente una catena alberghiera nazionale) attraverso un contratto di locazione. Oggi si sta diffondendo, insieme al contratto di franchising, il contratto di management alberghiero in quanto c’è maggiore interesse per la gestione diretta o indiretta da parte dell’investitore/proprietario dell’azienda alberghiera che partecipa al risultato della gestione aumentando la redditività ma anche i rischi.
Il contratto di management alberghiero non è tipizzato dal legislatore, pertanto, le caratteristiche vanno desunte dalla prassi degli affari e possono essere così sintetizzate: atipico, a titolo oneroso, bilaterale, consensuale, negozialmente collegato ad altri contratti (licenza, servizi ecc).
Con tale contratto il manager assume l’impegno di amministrare l’hotel in nome e per conto e a rischio del proprietario servendosi del know-how della forza commerciale e dei segni distintivi propri.
Tale contratto pertanto può definirsi come un contratto di gestione e solitamente ha una durata almeno di quindici anni.
Fanno parte del contratto di management gli allegati, le specifiche tecniche, le lettere scambiate durante la fase di offerta ecc.
Si può prevedere anche un contratto di management con partecipazione prevedendo che la catena alberghiera partecipi all’acquisto della proprietà immobiliare.
Al manager compete in particolare: la manutenzione, la gestione delle risorse umane, la selezione dei fornitori, la gestione finanziaria ed economico-contabile, l’attività di marketing.
L’obbligazione principale del proprietario, invece, è il pagamento del corrispettivo al manager composto da una “base fee”, che è una percentuale che si applica al fatturato dell’albergo che va dal 2 al 4% e da una “incentive fee” ossia una percentuale del margine operativo lordo che va dall’8 al 10%.
Approfondiamo ora gli aspetti rilevanti del contratto di management.
Budget: è preparato dal manager che deve sottoporlo al proprietario almeno 30 giorni prima dell’inizio del nuovo anno. Di solito si applica il principio del silenzio assenso, pertanto, se il proprietario non lo contesta entro un certo tempo si intende approvato.
Nel caso di contrasto è sempre previsto il ricorso ad un arbitratore tecnico.
A scadenze concordate (solitamente mensili) il manager dovrà rendicontare il proprietario fornendogli i dati finanziari aggiornati.
Performance test: il proprietario ha di solito il diritto di risolvere il contratto di management nell’ipotesi in cui dopo un determinato periodo di tempo le performance dell’hotel siano inferiori a determinati target.
Di solito si prendono come valori di riferimento le performances di alcuni specifici competitors.
La risoluzione anticipata del contratto di management comporta la perdita di fees e la cattiva pubblicità per il manager mentre per il proprietario vi è il mancato ritorno dell’investimento rispetto alle attese. Di solito le catene alberghiere si riservano il diritto di sanare il proprio inadempimento (right to cure) pagando la differenza tra le performance attese e quelle realizzate.
Area di protezione (the AoP Clause): obbliga il Manger a non concludere con terzi contratti aventi oggetto il medesimo brand alberghiero e la medesima prestazione all’interno di una determinata zona per un certo periodo di tempo.
Clausola del minimo garantito: il manager deve garantire un minimo di reddito al proprietario oppure un Owner priority return cioè il manager pospone le proprie fees al fatto che il proprietario raggiunga determinate soglie di risultato.
FF&E reserve: il manager impone al proprietario una riserva annuale per il replacement degli FF&E (furniture, fixtures and equipment, cioè mobili o altre attrezzature che non hanno alcun collegamento permanente con la struttura dell’hotel). Solitamente è il 4-5% del fatturato dell’hotel.
Clausola financing e non disturbance”: il manager chiede al proprietario di non eccedere nel finanziare l’asset perchè il default dello stesso potrebbe far perdere al proprietario la gestione dell’Hotel con conseguenti problemi anche per il manager nonchè l’ulteriore impegno del proprietario a procurare che l’eventuale istituto bancario finanziatore sottoscriva con lo stesso manager una accordo di non distrurbance che consente allo stesso manager di continuare a gestire l’hotel in caso di fallimento del finanziatore.
Clausola Key money: il proprietario chiede al manager un contributo economico avendo una rassicurazione sul fatto che il manager crede nell’iniziativa alberghiera oltre ovviamente a ridursi il rischio economico. Il manager d’altro canto accettando la Key money si protegge dal fatto che il contratto non si risolva anticipatamente prevedendo che la parte non ammortizzata al momento dell’eventuale risoluzione anticipata sia restituita allo stesso maanger.