CLAUSOLA SPESE

Possono rientrare a carico dell’acquirente spese ulteriori rispetto a quelle usualmente attese.

Rientrano tra quelle del compratore: gli onorari professionali di una relazione tecnica per il frazionamento e di una planimetria e le spese di accatastamento. Opera inoltre la solidarietà fiscale delle parti verso l’amministrazione finanziaria per l’imposta di registro.

Non opera invece la responsabilità solidale delle parti verso l’amministrazione finanziaria per l’imposta liquidata a seguito di istanza di condono presentata solo da un parte.

Non rientrano tra quelle a carico del consumatore: le spese del mediatore e la consulenza per la redazione del contratto preliminare.

 

PRELIMINARE DEL PRELIMINARE  E PRELIMINARE IMPROPRIO

È valido il contratto preliminare di preliminare soltanto qualora emerga la configurabilità dell’interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta aerea del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare.

Il contratto preliminare a consegna anticipata viene definito contratto preliminare improprio.

Si ricorda che nè la consegna anticipata nè l’anticipato pagamento di una parte del prezzo sono sufficienti a configurare tale atto come compravendita ad effetti reali in difetto di una espressa volontà delle parti di trasferire la proprietà dell’immobile.

La immissione anticipata nel godimento del bene, nell’ambito di un più ampio rapporto contrattuale di preliminare ha natura di comodato  e pertanto qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non come possesso utile ad usucapionem. Inoltre l’anticipata disponibilità dell’immobile in favore del promissario acquirente non determina l’attribuzione al promissario acquirente della qualifica di soggetto passivo ai fini delle imposte locali sugli immobili.

L’efficacia retroattiva della risoluzione per inadempimento del promittente venditore impone al promissario acquirente, nella anticipata disponibilità dell’immobile, la restituzione del bene ed il rimborso dei frutti per l’anticipato godimento dell’immobile, secondo i principi di ripetizione dell’indebito.

La sopravvenuta inefficacia di un contratto preliminare ad effetti anticipati per prescrizione del diritto alla stipula del contratto definitivo impone al promissario acquirente la restituzione del bene ed il rimborso dei frutti per l’anticipato godimento dell’immobile secondo i principi di ripetizione dell’indebito.