La vendita di immobili in corso di costruzione (o meglio tra lo stato della richiesta del titolo abilitativo di costruzione e la fine dei lavori in cui non si può ancora avere il rilascio del certificato di agibilità) è disciplinata dal d. lgs 122/2005 che tutela l’acquirente persona fisica in ragione dei rischi che possono presentarsi.

L’attività di sviluppo immobiliare (Development) poichè composta da attività di varia natura che coinvolgono numerosi soggetti (il Comune per il titolo abilitativo, la Banca per il finanziamento, gli appaltatori) è esposta a plurimi rischi imprenditoriali, tra i quali: rischio urbanistico, legato all’iter volto ad ottenere il mutamento d’uso atteso o il permesso di costruire non giunge a buon fine; il rischio edilizio, i lavori edilizi subiscono ritardi per varianti progettuali, scoperte archeologiche e/o geologiche, avversità meteorologiche; rischio finanziario, il costruttore non è più in grado di ottemperare ai propri impegni economici.

Il d. lgs 122/2005 introduce significativi obblighi normativi (permesso di costruire, capitolato lavori) e tutele dei diritti patrimoniali degli acquirenti (fideiussione bancaria a garanzia delle somme versate, fideiussione decennale indennitaria a garanzia dei vizi dell’immobile).

Il costruttore avrà l’obbligo di consegnare all’acquirente all’atto della stipula del contratto finalizzato al trasferimento futuro della proprietà dell’immobile (a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere solo dall’acquirente) una fideiussione bancaria o assicurativa a garanzia delle somme versate e a garanzia dei vizi dell’immobile.

La fideiussione può essere escussa per la restituzione degli anticipi a decorrere dalla data in cui si è verificata la situazione di crisi (sottoposizione ad esecuzione immobiliare o a procedura concorsuale) mentre per la consegna della polizza assicurativa decennale a decorrere dal giorno della data dell’attestazione del notaio di non aver ricevuto la polizza assicurativa indennitaria decennale.

La fideiussione dovrà prevedere la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale.

L’efficacia della fideiussione cessa al momento del trasferimento della proprietà.

Oltre alla fideiussione il costruttore dovrà rilasciare la polizza assicurativa indennitaria decennale con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi danni a terzi dovuti da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo, per difetto della costruzione. L’atto di trasferimento dovrà contenere gli estremi identificativi della polizza assicurativa.

Quindi vediamo come la fideiussione che deve essere rilasciata al momento del contratto preliminare, copre anche l’obbligo del costruttore di consegnare la seconda garanzia, cioè la polizza assicurativa indennitaria decennale.

La stessa menzione della polizza nel rogito notarile è presupposto per la liberazione di responsabilità del costruttore e di liberazione del garante.

I contratti preliminari per questo tipo di vendita ai sensi dell’art. 6 del d. lgs 122/2005 devono essere stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata devono contenere:

1. a)  le indicazioni previste agli articoli 2659, primo comma, n. 1), e 2826 del codice civile;
2. b)  la descrizione dell’immobile e di tutte le sue pertinenze di uso esclusivo oggetto del contratto;
3. c)  gli estremi di eventuali atti d’obbligo e convenzioni urbanistiche stipulati per l’ottenimento dei titoli abilitativi alla costruzione e l’elencazione dei vincoli previsti;
4. d)  le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi ed agli impianti;
5. e)  i termini massimi di esecuzione della costruzione, anche eventualmente correlati alle varie fasi di lavorazione;
6. f)  l’indicazione del prezzo complessivo da corrispondersi in danaro o il valore di ogni altro eventuale corrispettivo, i termini e le modalità per il suo pagamento, la specificazione dell’importo di eventuali somme a titolo di caparra; le modalità di corresponsione del prezzo devono essere rappresentate da bonifici bancari o versamenti diretti su conti correnti bancari o postali indicati dalla parte venditrice ed alla stessa intestati o da altre forme che siano comunque in grado di assicurare la prova certa dell’avvenuto pagamento;
7. g)  gli estremi della fideiussione di cui all’articolo 2 e l’attestazione della sua conformità al modello contenuto nel decreto di cui all’articolo 3, comma 7-bis;
8. h)  l’eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull’immobile con la specificazione del relativo ammontare, del soggetto a cui favore risultano e del titolo dal quale derivano, nonché la pattuizione espressa degli obblighi del costruttore ad esse connessi e, in particolare, se tali obblighi debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del contratto definitivo di vendita;
9. i)  gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonché di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione;
10. l)  l’eventuale indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici, con la specificazione dei relativi dati identificativi.
11.   Agli stessi contratti devono essere allegati:
12. a)  il capitolato contenente le caratteristiche dei materiali da utilizzarsi, individuati anche solo per tipologie, caratteristiche e valori omogenei, nonché l’elenco delle rifiniture e degli accessori convenuti fra le parti;
13. b)  gli elaborati del progetto in base al quale è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire o l’ultima variazione al progetto originario, limitatamente alla rappresentazione grafica degli immobili oggetto del contratto, delle relative pertinenze esclusive e delle parti condominiali.

È di grande rilievo anche l’art. 10 del d. lgs 122/2005 secondo cui “Gli atti a titolo oneroso che hanno come effetto il trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili da costruire, nei quali l’acquirente si impegni a stabilire, entro dodici mesi dalla data di acquisto o di ultimazione degli stessi, la residenza propria o del proprio coniuge o di suoi parenti o affini entro il terzo grado, se posti in essere al giusto prezzo da valutarsi alla data della stipula del preliminare, non sono soggetti all’azione revocatoria prevista dall’articolo 67 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni”.