Bisogna ponderare la decisione di acquisto con riguardo a ciascuna delle fasi in cui, naturalmente, si svolge qualsiasi operazione immobiliare costituite da: acquisizione, gestione, realizzo e, eventualmente, trasferimento dei risultati all’investitore.

In tal modo, risulterà evidente come una valutazione parziale della situazione (ad esempio, come spesso accade, limitata alla sola fase di acquisizione, senza considerare le ulteriori implicazioni) rischia di fornire risultati illusori e fuorvianti, completamente smentiti dalla valutazione complessiva della situazione.

La circolazione delle partecipazioni societarie è generalmente meno tassata rispetto alla circolazione diretta dei beni sottostanti le partecipazioni, soprattutto quando si tratta di immobili. Ciò vale principalmente per l’imposizione indiretta sui trasferimenti ma, a certe condizioni, può riguardare anche l’imposizione diretta in capo dal cedente. Una valutazione effettiva del carico fiscale di un’operazione immobiliare deve però passare per l’esame di tutte le fasi dell’investimento (acquisizione-gestione-realizzo e, nel caso di acquisizione societaria, distribuzione) onde evitare valutazioni illusorie e spiacevoli sorprese, soprattutto per l’acquirente.

Ogni possibile valutazione di convenienza deve essere svolta tenendo conto che l’attuale sistema di tassazione dei redditi risulta informato.

Il principio della “esenzione” è il criterio generale di neutralizzazione della doppia imposizione economica sugli utili societari.

Il principio ispiratore è, pertanto, che l’utile tassato presso la società non deve – di massima – subire ulteriori tassazioni, pena una (non coerente) doppia imposizione.

Da tale principio conseguono due fondamentali conseguenze:

➢ il primo, naturale, effetto è costituito dalla necessaria esclusione da ulteriori forme di imposizione reddituale dei dividendi distribuiti dalla società di capitali;

➢ il secondo effetto, questa volta solo parzialmente necessario, è rappresentato dalla estensione del regime della esenzione anche ai redditi derivanti dalla cessione delle partecipazioni societarie (regime di participation exemption). Il maggior valore delle partecipazioni, infatti, null’altro rappresenta se non gli utili già realizzati dalla società e non ancora distribuiti (già tassati presso la società stessa), ovvero gli utili che ci si attende tale società produrrà in futuro (e sui quali la stessa sconterà le correlative imposte).