Il rischio più importante che un acquirente di un bene immobile possa correre è la perdita dello stesso per effetto di pretese o azioni di terzi che vantino diritti di proprietà sull’immobile. L’acquirente quando abbia ragione di temere che la cosa o una parte di essa possa essere rivendicata da terzi potrà in via anticipata…

IL CONTRATTO DEFINITIVO DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE – MEDIATORE E DEPOSITO PREZZO Le parti hanno l’obbligo di indicare nel rogito notarile ma non nel preliminare, l’indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo dell’attività del mediatore, il suo cf e partita iva ed il numero di iscrizione al ruolo degli agenti degli affari in mediazione. In…

 DESCRIZIONE L’oggetto del contratto deve essere oltre che possibile e lecito anche determinato o determinabile. La descrizione dell’immobile deve contenere il Comune, l’eventuale frazione, la via o vie da cui si ha accesso, il numero civico, i confini per almeno tre lati dell’immobile. Se è una porzione immobiliare di un fabbricato urbano, va indicata la…

CLAUSOLA SPESE Possono rientrare a carico dell’acquirente spese ulteriori rispetto a quelle usualmente attese. Rientrano tra quelle del compratore: gli onorari professionali di una relazione tecnica per il frazionamento e di una planimetria e le spese di accatastamento. Opera inoltre la solidarietà fiscale delle parti verso l’amministrazione finanziaria per l’imposta di registro. Non opera invece…

DICHIARAZIONI  URBANISTICHE La dichiarazione urbanistica ha natura formale e non sostanziale. Pertanto in presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante degli estremi del titolo abilitativo, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della ricostruzione realizzata, al titolo menzionato. In passato tuttavia la giurisprudenza era oscillante tra: – nullità formale (o testuale…

  CLAUSOLA DI VENDITA NELLO STATO DI FATTO E DI DIRITTO La clausola “Immobile compravenduto nello stato di fatto e di diritto, come visto  e conosciuto dall’acquirente”, viene solitamente percepita come in grado di trasferire, dal venditore all’acquirente, la totalità del rischio di vizi materiali e giuridici dell’immobile. Tuttavia una redazione poco personalizzata di questa…

CONDIZIONI SOSPENSIVE   Se da un lato è possibile inserire all’interno del contratto una condizione sospensiva, dall’altro bisogna tener presente che è nulla l’alienazione di un diritto o l’assunzione di un obbligo subordinate ad una condizione sospensiva che la faccia dipendere dalla mera volontà dell’alienante o da quella del debitore. È valida invece la condizione…

DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE  L’indeterminatezza o l’indeterminabilità descrittiva dell’oggetto può condurre alla nullità del contratto. Il contratto preliminare con i suoi allegati deve pertanto essere autonomo ed esaustivo, non potendo le parti (o il giudice) dedurre l’oggetto della compravendita da atti diversi, esterni al contratto, non aventi efficacia pattizia. L’oggetto del contratto deve essere descritto nel contratto…

L’ACQUISTO PER PERSONA DA NOMINARE  L’acquirente può sottoscrivere un contratto preliminare di compravendita con una clausola che gli consente di designare un terzo per la stipula del contratto definitivo, ai sensi dell’art. 1401 c.c. La dichiarazione di nomina deve rispettare specifici requisiti di validità, tra cui la formale accettazione scritta del terzo designato e l’eventuale esistenza di una procura…

Il contratto preliminare ha assunto negli ultimi anni una funzione sempre più articolata e complessa, trasformandosi in uno strumento che non si limita più a disciplinare semplicemente l’impegno reciproco alla stipula del rogito notarile. Ecco una panoramica dei principali aspetti e contenuti che caratterizzano questa evoluzione. Il contratto preliminare deve ora includere specifiche clausole e…