IL CONTRATTO DEFINITIVO DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE – MEDIATORE E DEPOSITO PREZZO
Le parti hanno l’obbligo di indicare nel rogito notarile ma non nel preliminare, l’indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo dell’attività del mediatore, il suo cf e partita iva ed il numero di iscrizione al ruolo degli agenti degli affari in mediazione. In mancanza si incorrerà in una sanzione amministrativa.
Anche per volontà di una sola delle parti si può prevedere che il prezzo di vendita o parte di esso venga depositata presso il Notaio rogante per realizzare il loro interesse.
Lo svincolo di dette somme è subordinato all’inesistenza di formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data del rogito notarile o all’estinzione di gravami o altri oneri e spesso a diverse indicazioni concordemente convenute.
Le spese del contratto di vendita e le altre accessorie sono a carico del compratore anche in mancanza di una speciale pattuizione al riguardo ma può essere derogato dalle parti.
Per le imposte di registro, ipotecarie e catastali da versare al notaio per la registrazione e trascrizione dell’atto, vige la solidarietà tra le parti.
E’ POSSIBILE DEPOSITARE IL PREZZO DELLA COMPRAVENDITA PRESSO IL NOTAIO?
Il deposito del prezzo presso il notaio non è molto diffuso.
Il meccanismo di riequilibrio contrattuale del deposito del prezzo potrebbe tuttavia essere utile nelle seguenti ipotesi: pagamento dei debiti garantiti da ipoteca pregressa da effattuarsi con parte del prezzo della compravendita e cancellazione della stessa ipeteca; pignoramento pregresso da cancellarsi con somme provenienti dall’acquirente; lavori edilizi da esguirsi da parte del venditore costruttore dopo la stipula dell’atto; obbligo del venditore di regolarizzare la situazione urbanistica e/o catastale dell’immobile successivamente alla stipula dell’atto; pagamento delle imposte che potrebbero essere accertate e liqudidate a carico del venditore e che sarebbero garantite da privilegio sull’immobile; consegna posticipata dell’immobile libero da persone e cose, in quanto, al momento dell’atto è ancora occupato dal venditore; clausole di garanzia a favore dell’acquirente pattuite in atto e a fronte delle quali è convenuta una riduzione del prezzo; prelazione legale per tutto il periodo previsto dalla legge per l’esercizio del diritto di prelazione o dell’evenutale riscatto; mancanza della dichiarazione di agibilità; rischio di azioni revocatorie o di annullabilità; rischio di formalità pregiudizievoli che potrebbero essere iscritte dopo la stipula dell’atto; consolidamento dell’ipoteca; mancato pagamento delle spese condominiali.
Il deposito del prezzo può essere previsto anche nel contratto preliminare.
Nel caso in cui nulla dispone in merito il contratto preliminare, ciascuna delle parti può richiedere liberamente il deposito del prezzo al momento del defintivo.
È possibile applicare il deposito del prezzo agli immobili da costruire?
È possibile ma praticamente inutile visto che oggi è prevista la fideiussione bancaria obbligatoria da parte del costruttore a garanzia di tutte le somme a lui versate da parte dell’acquirente.
Bisogna tuttavia considerare anche l’aspetto del necessario frazionamento dell’ipoteca e della sua cancellazione. Con l’utilizzo del deposito del prezzo presso il notaio sarebbe sufficiente prevedere nell’atto di vendita: che la somma depositata a titolo di prezzo sia impiegata per la cancellazione dell’ipoteca gravante sull’immobile venduto e che tale impiego sia subordinato alla verifica dell’inesistenza di formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle risultanti dall’atto.