Il contratto preliminare ha assunto negli ultimi anni una funzione sempre più articolata e complessa, trasformandosi in uno strumento che non si limita più a disciplinare semplicemente l’impegno reciproco alla stipula del rogito notarile.
Ecco una panoramica dei principali aspetti e contenuti che caratterizzano questa evoluzione.
Il contratto preliminare deve ora includere specifiche clausole e dichiarazioni per garantire trasparenza e correttezza nella transazione immobiliare, tra cui: modalità di pagamento del corrispettivo, descritte analiticamente; indicazione del mediatore, qualora coinvolto, con dettagli sulla commissione e le modalità di pagamento; dichiarazione di conformità catastale, sia oggettiva che soggettiva; certificazione energetica degli edifici, con dichiarazione di consegna.
Per particolari soggetti è opportuno prevedere apposite clausole:
- SGR e Fondi immobiliari
Nel caso in cui una delle parti sia una Società di Gestione del Risparmio che agisce per conto di un fondo immobiliare, il contratto deve prevedere clausole volte a delimitare la responsabilità civilistica tra la SGR e il fondo. - Consumatori
Se l’acquirente è qualificato come consumatore, si applicano le norme di tutela previste dal Codice del Consumo. - Immobili in costruzione
Per i venditori di immobili in corso di costruzione, il contratto deve rispettare le disposizioni del Lgs. 122/2005, che prevedono garanzie e tutele specifiche per gli acquirenti. - Coniugi in comunione legale
È necessario verificare se l’immobile rientri o meno nella comunione legale, con eventuali implicazioni patrimoniali. - Soggetti con immunità giurisdizionale
Se una parte è rappresentata da Stati esteri, agenti diplomatici, personale di Stati esteri o enti come la Santa Sede, il contratto deve considerare i rischi derivanti dall’immunità giurisdizionale di tali soggetti.
Nei casi in cui il venditore non sia ancora proprietario dell’immobile al momento della stipula del preliminare, è fondamentale prevedere una dichiarazione espressa che qualifichi l’immobile come “di proprietà altrui”, riducendo il rischio di risoluzione immediata del contratto e la responsabilità risarcitoria.
Il contratto preliminare si è evoluto per rispondere a nuove esigenze di mercato, normativa e tutela dei diritti delle parti coinvolte. Redigere un contratto preliminare oggi richiede particolare attenzione alla specificità delle situazioni e alla necessità di conformarsi alle normative applicabili, garantendo un equilibrio tra gli interessi contrattuali e le tutele legali.